现金买房or贷款买房？新房or二手房？保险公司怎么选？

在上次的分享中，我提到了房地产投资的一些经验和策略。今天，我要继续回答大家在“菊子说房产”群里的提问。

首先，有位朋友提到了一个非常有趣的问题：“你们买房都是用现金吗，还是用贷款？”这让我想起了天上漂泊的湖的提问，他曾问：“如果用贷款买了七八个房子，现金流是否足够退休？”实际上，我买房子时大多都是用贷款。因为贷款能带来杠杆效应。比如，如果你有二十万，用现金可能只能买一个房子，但用贷款可能能买四个。这就是贷款的魅力。而且，如果你用贷款买房，你的房子可以自己养房，不需要再投入资金。即使你有七八个或十几个房子，靠现金流生活仍然是一大挑战。但别忘了，房地产不仅仅是现金流，你还可以通过refinance来释放资金，或者等房子增值后卖出。如果你的目标是建立被动收入，那么买房时最好选择长期分期付款，确保每月的现金流尽可能多。

接下来，鲍勃提出了一个关于投资房地产的问题：“按照房价分为五个档次，例如二十万以下、五十万以下、一百万以下、两百万以下和五百万以下，哪个档次的房子五年回报率最高？”对于这个问题，我建议如果预算是一百万，可以考虑购买多套公寓，例如在亚特兰大可能能买到十套。多套公寓的回报率通常是最高的。而如果你选择购买独栋房子或者公寓，需要考虑小区物业费用。但如果你购买的是整个小区，那么物业费用就可以控制了。至于哪种房产投资更好，这真的取决于你所在的位置、周边人口和市场情况。

在投资房地产时，我经常被问及是否应该购买多套房产。其实，如果你有能力，购买多套房产不仅可以更好地控制成本，还可以提高收入。我个人非常喜欢购买整片的公寓，如果资金充足的话。但如果你觉得公寓价格太高或者所在区域不理想，那么可以考虑其他选择。

例如，如果我有两百万，我更愿意购买10套新房，每套200万，或者25套新房。我会选择两个小区进行投资，因为我更喜欢购买集中的新房。如果不能购买公寓，我会选择购买集中的新建房。

那么，投资新房和二手房哪个更有回报呢？新房的好处是风险较低，因为在第一年，开发商会负责所有问题的修复。你只需考虑地税、保险等固定费用。而在接下来的五年内，热水器、空调和房顶都不太可能出现问题，所以每月的维修费用也是可以预测的。但二手房就不同了，有时你可能会遇到意想不到的问题，如房顶漏水。这些突发问题可能会消耗掉你一年的利润。

所以，新房和二手房都有其优缺点。如果你选择了好的二手房并且运气不错，那么其回报率可能会更高。但相对来说，新房的风险较低，而二手房的费用不容易控制。

Sara曾问我，如果购买了房子并支付了管理费，那么房子内部需要维修的费用是否还需要业主承担？我的回答是，你支付的物业管理费，例如8%的租金，主要是用于我们团队的人工和公司运营费用。我们会帮你管理房子，按时交租金，并在需要维修时通知你。但房子的其他费用，如地税、保险和维修费，都是业主的责任。例如，如果房子有白蚁问题，你需要决定是否进行害虫控制。如果房客不交租金，这也是你需要处理的问题。因为这是你的房子，所有的决策都由你来做。

在物业管理方面，我认为你应该了解一些关键信息。首先，物业管理团队可能会为你提供一些建议或者为你获取不同的报价。这是他们的职责，但付费的事情则需要你来处理。我们收取的物业管理费并不全是纯利润。我们需要支付车辆费用、使用平台系统的费用、雇佣会计以及年底的税务。例如，如果我从你那里收到150块钱，可能有50块钱是用于各种花费的，我真正能赚到的只有100块钱。而负责处理你的事务的员工的工资也是从你那里支付的。

你需要明白，与你的房子无关，你需要支付的费用仍然是你应该支付的。有些物业管理公司并不是你自己选择的，可能是在你购房时，卖家已经告诉你了。例如，卖家可能会承诺给你不低于年收益6%或4%的包租服务。这种情况下，你不需要担心任何费用，因为有专人负责。但这个负责的人并不是物业管理公司，而是你的开发商、卖家或者是卖家找的长租房客。

像126这样的包租服务，你在购房转手后就不需要再操心任何事情，每月都会有稳定的收入。但这种包租并不是与物业管理公司签订的，而是与你的卖家、开发商或某个短租公司签订的。这意味着你可能什么都不用管。

至于短租平台，不仅仅是Airbnb。现在最大的短租平台是Airbnb，其次是vrbo。当然，还有很多其他的小平台，如vacasa、turnk、booking.com、flipk和hotels.com等，都可以用于短租。

另外，有朋友询问关于saler finance卖房的事情。如果你是卖家并且想要进行saler finance，流程其实与你购买房屋时的贷款流程相似。首先，需要收集买家的信息，进行信用背景调查，核实买家的收入，并对房屋进行评估。但由于你已经知道房屋的售价，所以不需要再进行评估。接下来，需要准备相关的法律文件。如果你不清楚如何操作，可以参考个人购房贷款的流程。最后，你需要与买家协商贷款的细节，如贷款金额、利率、还款期限等。

在处理房产相关事务时，我总是根据自己的经验和需求来做决策。当谈到贷款买房的步骤时，其实与你自己的经验相似。基本上，你只需参照自己之前的经验，可能只是少了一个步骤，那就是不需要去评估房子的价值。

佳佳曾问我，什么样的房子适合短租？是否需要位于海边或山上？其实，短租的房子最适合的地方就是人流量大的地区。例如，如果附近有全国排名第一的治疗癌症的医院，那么全国甚至全世界的病人都可能会来。或者附近有大型的体育场馆，举办的体育比赛和音乐演唱会特别多。再或者，房子旁边有大型的会展中心，每年都有很多的会议和展览。这些都是短租的黄金地段，因为这些地方的人流量特别大。

当然，选择短租的地方还需要考虑当地政府和小区物业是否允许。而且，我更注重周边的人口流动情况。例如，我附近可能有一个世界五百强公司的总部，每年都有很多的培训和学术交流，这些都会带来大量的短期流动人口。

关于rental property insurance公司的选择，我现在使用的是american family insurance。之前我用过state farm和all state，但我更偏向于选择大型的公司。因为我有很多房产，我不希望因为一次小问题就去claim，这会影响到我其他房子的保险费用。所以，我通常会将deduct调得很高，这样每年的保险费就会比较低。

选择大公司的另一个原因是，他们的管理和流程都比较完善。我经常需要提供房子的保险情况，如果选择小公司，可能会遇到很多麻烦。而大公司的服务团队通常都很专业，我只需要打一个电话或发一个电子邮件，就能得到我需要的信息。

最后，我选择保险公司还考虑了一个很重要的因素，那就是我的朋友卜琳达在那里工作。她可以说中文，这对我来说非常重要。每次我有什么问题或需要帮助时，我只需要给她留言或发邮件，她都会马上回复我。所以，我选择rental property insurance并不仅仅是因为价格，更多的是因为它能给我带来的便利。

那下一个问题，一位熟人向我提出了疑问。他好奇地问：“如果我想在亚特兰大短租我的房子，但我并不在亚特兰大，有人可以帮忙管理吗？”我回答说：“当然可以，我可以帮你管理，或者我也可以为你介绍其他的团队。实际上，如果你选择短租并且不在当地，最好是找人帮忙管理。长租的话，你或许可以远程管理，但短租则一定需要当地的人来帮助。因为有时候，你可能想亲自管理，但实际上你并没有那么多时间和精力。”

接着，庆祥提出了关于mobil home park的收益和管理的问题。我告诉他：其实我在之前的几集节目中已经提到过这个话题。如果你只是投资土地，那么这块土地会升值，但收益可能不会特别高。但如果你看中了某块土地，并认为可以在上面进行进一步的开发，比如增加建筑或者增加更多的lot，那么这块土地的收益就有可能提高。此外，如果你注意到这块土地周围正在发生一些变化，那么土地的价值也有可能上升。

对于那些想要投资mobil house的人，他们更多是看中了现金流。你需要考虑的是，现在的出租率是多少，是否有可能提高出租率，以及现在的租金是多少，是否有可能提高租金。有些mobil house可能因为状况不好而无法提高租金，那你是否可以换一个新的，从而提高租金呢？如果你同时投资了土地和上面的mobil house，那你还需要考虑是否有空位可以增加，或者是否有破旧的房子可以移除，以及是否有其他的利润点。

至于管理方面，如果你投资的是mobile house，那管理起来就像管理公寓一样。公寓我们通常分为A、B、C、D四类，而mobil house更像C和D类。我注意到，很多墨西哥家庭喜欢住在这种地方，因为他们家庭成员多，需要更大的空间，同时租金又相对便宜。他们可能需要更大的院子，以及放置卡车和其他物品的地方。

无论你选择哪种投资方式，都需要仔细考虑并做好管理。希望我的回答能帮到你。