各种商业地产Cap Rate是多少? Shopping Center怎么买？

庆祥曾问到商业地产估值和租赁收入之间的比例，也就是大家经常提到的caperate。以旅店为例，caperate与旅店是否有品牌、是否除了酒店还有其他饭店、是否有其他设施等因素都有关。过去，旅店的caperate可能在7%到8%之间，但由于疫情的影响，最近可能已经达到了10%。但当提到这个数字时，买家和卖家可能会争论：我们应该基于2020年疫情期间的纯收入来计算，还是基于2019年疫情之前的纯收入来计算？这确实是一个有争议的问题。不过，不论如何，目前hotel的caperate相对较高。如果你看到某家hotel的caperate是10%，你还需要仔细核对他们是基于哪一年的数据来计算的。因为如果他们是基于2019年的数据，而你按照2020年的数据来计算，可能结果只有4%或3%。我个人认为，可能应该取两年的平均数，因为我们知道2021年和2022年的情况会比2020年好，但可能不如2019年。这需要时间慢慢恢复。

再来说说加油站，加油站的品牌、设施等都会影响其caperate。我儿子七岁那年，突然跟我说：“妈妈，QT真的太好了，它既是加油站，又是饭店，还有冰淇淋店。”这让我意识到，如果一个加油站在社区内的需求很大，而且在方圆一英里内只有这一个加油站，那它的竞争压力就相对较小。如果它还是一个知名品牌，而且旁边还有购物中心，那么这个加油站的价值就更高了。总的来说，加油站的caperate大约在5%左右，但具体数字还要看加油站本身的特点。

那下一个，关于移动板房（Mobil Home）的投资，我有一些深入的了解和体会。首先，移动板房通常分为三类。其中一类是只投资移动板房本身，而不包括土地。这种情况下，土地是属于他人的。这样的投资策略，其回报率（caprid）通常较高。为什么呢？因为在房地产投资中，真正有价值的是土地。我们常说，买房子一定会增值的部分是土地，而房子本身会随着时间的流逝而贬值。例如，你买的窗户、热水器等随着时间的推移都会老化，房顶也会受到风吹雨打的侵蚀，但土地的价值却是持续上涨的。

如果你花费两万块钱购买了一个移动板房园区（Mobil Home Park），里面有两百家移动板房，但最终发现那片土地并不属于你，你只是购买了上面的建筑物，那么你的caprid可能会高达80%。因为你投资的只是上面的建筑，这些建筑的价值可能会保持不变或者下降，所以你的回报率会相对较高。

另外，有些人选择只投资移动板房园区的土地。这种投资策略非常省事，因为土地能增值，你只需保持土地的完好，确保上面的设施正常运作即可。例如，如果你经营一个移动板房园区，你的纯收入可能是总收入的40%，而剩下的60%用于各种费用。但如果你是土地的所有者，那么这些费用可能只需23%就足够了，因为你需要处理的事情相对较少。

如果你投资整个移动板房园区，包括土地，那么caprid可能在5%到6%之间。这是因为这种投资方式既考虑了土地的增值潜力，又考虑了移动板房的价值。例如，你可能发现一个土地上有一百个移动板房，但实际上那片土地有足够的空间容纳两百个。只要完成相关的设施建设，马上就可以增加一百个移动板房。这种情况下，你购买的caprid可能在4%和5%之间，因为这块土地有巨大的增值潜力。

在投资房地产领域，我经常会遇到各种各样的情况。例如，我们按照纯收入来购买房产，但在一百个房子中，可能有十个是被遗弃的。这些被遗弃的房子，例如移动板房，已经不适合居住，但仍然被放置在那里。有时，你会发现小区里有四五个这样的房子，这不仅影响了小区的整体形象，还会影响其他房子的出租情况。但只要将这些破旧的房子拆除，换上新房，租金收入就会立刻回升。

有时，我会考虑到土地的价值。可能我对那块土地的收入并不太在意，更看重的是它的地段。因为有些地段非常好，或者周边发生的事情使得这块土地的价值在不断上升。但如果我真的想要这块土地，我还需要考虑上面的建筑物。例如，移动房屋，可能已经有很多违规存在，如消防、供水和环境问题。这些问题需要我投入大量资金去解决，同时，上面的板房可能也存在很多安全隐患。

在考虑投资时，我还会考虑回报率。例如，对于移动房屋公园，我可能会期望8%到10%的回报率。但如果是RV公园，回报率可能在7%到9%之间。这与地点有很大关系。例如，我们知道，疫情之后，很多酒店和短租受到了影响，但某些地方，如大雾山或某些海边和山区，却没有受到太大影响。所以，RV公园的位置非常关键。如果它位于城市附近，可能因为疫情和社交距离的原因，人们不愿意去那里，导致价值下降。但如果它位于大雾山这样的地方，可能会因为疫情导致更多人来这里度假，从而提高了它的价值。

另外，我还关注self storage这种投资方式。现在，这种投资方式逐渐受到欢迎，因为它的增值前景很好。但它的回报率也与位置、品牌和建造成本有关。我们知道，便宜的self storage可能每平方尺只需要五十块钱就可以建好，但贵的可能需要一百块钱。贵的self storage可能配备了空调、电梯等设施，而且内部条件非常好。因此，它的回报率可能在5%到9%之间浮动。如果我们新建一个self storage，可能会按照5%到6%的回报率来出售。

在房地产投资领域，公寓的投资回报率在亚特兰大目前大约为5%到6%。通过这个回报率，你可以判断这类房产是被大家追逐的还是被避免的。一般来说，大家都想要的回报率大约在5%左右，而那些不太受欢迎的，回报率可能会高达10%。至于办公室和仓储这两种类型的房产，我觉得现在的回报率已经接近8%到10%了。当然，具体的回报率还会受到房产的位置、租客的质量以及租约的长短等因素的影响。

丹丹提到了一个问题，她想知道如何将短租变成稳定的长租收入，这样银行就可以承认这部分收入，从而更容易获得下一套房子的贷款。但是，现在的情况是，银行对短租的风险持谨慎态度。即使你的短租收入非常稳定，但银行仍然担心突发事件，例如某个短租平台突然倒闭或出现丑闻，或者突然有政策禁止短租，这些都可能影响到你的收入。尽管这些风险的发生概率非常小，但银行更关心的是贷款的安全性，他们不希望承担任何风险。

那么，我们现在能做的是什么呢？一个可能的解决方案是找一个第三方与你签订长租合同。这个第三方不能是你自己，而应该是一个与你无关的个人或公司。你可以向银行展示这份长租合同，证明有人或公司已经承包了你的全部房产，这样银行可能会更放心。但是，这个方案也有风险，因为你需要找到一个真正愿意长租并按照合同支付租金的第三方。例如，如果你的短租收入每月超过1600块钱，那么这个第三方就不需要支付任何费用。但如果某个月的短租收入低于1600块钱，这个第三方需要补足差额，确保你有足够的资金支付房贷。这样，银行就可以放心了。

米亚提出了一个问题，他想知道对于想投资商业地产，特别是购物中心的小白，应该具备哪些条件，以及如何分析这些地产。我现在每次听到“shopping center”都会有些头疼。不过，无论你想投资什么类型的房产，都有三件核心事情需要考虑。

首先，你必须有足够的资金。这可能是首付，也可能是从银行贷款，或者是亲戚朋友借的，但关键是你必须有钱。其次，你要确保你买的是价值的东西。如果你是购物中心的小白，那么你需要亲自去看看那个购物中心，观察不同时间段的客流，了解店铺的经营情况。例如，如果一个饭店已经在那个购物中心经营了二十多年并且生意一直很好，那么这就是一个积极的信号。最后，你要确保你能够管理好这个地产，特别是确保其出租率。

对于购物中心来说，选择一个好的地点是关键。你购买的房产的cap rate应该高于银行的利息，这样你才能利用银行贷款的杠杆效应，提高你的收益。但是，购物中心的投资并不是小数目，你需要有足够的首付，并且能够从银行那里贷到款。如果你没有足够的首付，或者因为没有经验而无法从银行贷到款，那么这个投资可能就不适合你。

但如果你对自己的能力有信心，认为自己能够成功地招租并保证出租率，那么购物中心的投资就是一个很好的选择。当然，如何分析一个购物中心是否是一个好的投资机会也是非常重要的。你需要看到的不仅仅是现在的收入，还要有信心在未来能够至少维持这个水平，甚至提高。例如，如果你觉得某个购物中心的运营成本有下降的空间，或者租金有上涨的潜力，那么这就是一个值得投资的好机会。

在评估一个购物中心是否值得投资时，我认为最关键的是你对其纯收入的把握。如果你能确信其纯收入有上升的空间，那么这个购物中心的增值潜力就很大。而对于L y提到的问题，他想知道购买或升级自住房时需要考虑哪些因素，以及平均多久会再次换房。对此，我想说，我并没有一个固定的答案。每个人的情况都是独特的，所以最重要的是了解自己的需求。

我自己购买自住房时，首先考虑的是家庭的实际需求。因为我工作很忙，家里有小孩和老人，所以我买房主要是为了满足家庭的生活需求。例如，我需要考虑老人的生活习惯，小孩的学校和朋友，以及其他家庭成员的需求。这些都是我在选择自住房时的首要考虑因素。其次，我会考虑房子的增值前景。但这与投资房是不同的，因为自住房更多地是为了满足生活需求，而不是为了赚钱。

当然，如果我发现一个房子基本满足了我所有的需求，并且还有很好的增值前景，那么我会优先考虑购买。但这并不意味着我会经常换房。换房的决策取决于很多因素，例如工作变动、孩子的学校、社区环境等。每个人的情况都是不同的，所以我不能给出一个固定的答案。

至于L y提到的另一个问题，关于如何判断自己是否对房地产市场有足够的了解，我建议他可以多关注一些房地产网站，如zillow和redfin。通过观察房子的挂牌价、照片、以及成交价，可以对市场有一个大致的了解。这样，当你决定购买时，就可以更有把握地判断自己是否买低或买高了。

在寻找心仪的房子时，我每天都会关注我想要购买的那片区域。经过一段时间的观察，我对那里的房价和市场动态有了大致的了解，这使得当我看到下一套房子时，我能够更快地做出判断。

然而，在加州的房地产市场中，竞争非常激烈。很多时候，一套房子会收到多个报价，导致房价不断上涨。面对这种情况，如何为自己设定一个购房预算上限，以避免盲目跟风，成为了我需要考虑的问题。我认为，这个上限应该由自己来定。有时，我可能会觉得自己定得太低，导致总是买不到心仪的房子；而有时，我又担心自己定得太高，一不小心就超出了预算。我曾经就有过这样的经历，买了一套原价20万的房子，但我出价22万，买完后才发现自己买贵了，非常后悔。

因此，我认为在设定购房预算时，需要根据自己的经济状况和对当地市场的了解来决定。如果只打算买一套房子，那么可以设定一个较为严格的预算；但如果计划长期投资，那么可以适当提高预算，但也要避免盲目跟风。

对于首次购房者，市场上有很多需要注意的坑。关于这个问题，我之前在橘子说房产的视频中已经讲过了，大家可以去找找看。

最后，有人问我如何在美国以外的市场，如加拿大，与亚南短租管理公司合作，例如如何寻找房源、如何分配利润等。对于这个问题，我建议大家直接联系亚男，他在YouTube上也有自己的频道，并且在我们的群里。如果你在加拿大或其他地方有足够的房源，亚男可能会对合作感兴趣，但前提是他在那个城市有团队，而且你的房源数量要足够多。

总之，房地产投资需要谨慎，希望我的分享能帮到大家。