外国人在美国买房要交什么税？

菊子说房产的观众朋友们，大家好。在这一期中，我将继续回答大家在“菊子说房产”群里提出的问题。丽莎向我提出了一系列关于税务的问题。她想知道在美国买房和卖房的税费与海外买家和卖家是否有所不同。她还询问，如果海外买家将房产作为出租投资，那么租金收入是否需要报税？税率大约是多少？海外卖家的资本利得税率是多少？此外，她还想了解海外买家购买独立屋和公寓的费用有哪些。

我猜测丽莎可能是居住在中国大陆的朋友，她有意向在美国购房，并对税率问题感到好奇。首先，我想介绍一下美国的税务体系。在美国，税务是每个人都无法避免的责任。无论你在美国的任何收入，都需要缴纳税款。这些税款主要分为两类：联邦税和州税。联邦税是主要的税收，而州税则是次要的。但值得注意的是，这些税率每年都可能进行调整，尤其是在政策或总统更迭时，税率的变动可能会比较大。

对于外国人的定义，如果你是美国公民或绿卡持有者，那么你被视为本国人。但如果你是外国人，并且在美国居住超过183天，那么你也会被视为在美国暂时居住的外国人，并需要按照美国人的税率进行缴税。

当我们谈到买房时，购买房产本身是不需要交税的。美国非常欢迎外国投资者进行房地产投资。但如果你的房产有了租金收入，那么这部分收入是需要缴税的。不过，这里的税并不是基于你的总租金，而是基于你的净收入来计算的。

在我管理的房产中，租金收入是一项重要的收益。但实际上，我收到的租金并不全是纯收益。首先，房子的运营成本需要扣除，这包括了日常的维护费用、物业管理费等。因此，我交税的时候，是基于纯收入而非总收入来计算的。

有趣的是，有时我会将一些与房子相关的费用也计入运营成本中。例如，我为了考察或维护这套出租房，可能需要住宾馆、吃饭、买飞机票等，这些费用有时也会被计入运营成本。因为这都是为了房子的运营而产生的费用。这样，我的收入在税务上的计算就会相应地减少。

另外，税务政策还允许我为这套房子做折旧。以我一套价值三十万的房子为例，它的折旧年限是17.5年。也就是说，每年可以折旧一万，这样在17.5年后，这套房子在税务上的价值就为零。以亚特兰大的市场为例，这样的房子的年租金大概是一万四到一万五。但由于每年有一万的折旧，实际上我只需要为四千到五千块的收入交税。这部分收入几乎被地税和保险费用抵消，所以我基本上不需要为这部分收入交税。

但是，折旧并不是真的“节省”了这部分钱，而是在税务上得到了优惠。税务局认为，17.5年后，这套房子的价值就为零。但如果我在五年后以27万五的价格卖掉了这套房子，税务局会认为我之前的折旧计算是错误的。因为我实际上并没有因为折旧而损失这部分价值。所以，我在卖房时需要补交之前因为折旧而节省下来的税款，大概是按照25%的税率来计算。

当然，如果我不卖这套房子，或者在卖掉后进行了1031交换，那么我就不需要补交这部分税款。但如果我卖掉房子并且有增值，那么我还需要为这部分增值交税。

在美国，我们中国人购买房产与本地居民在某些方面确实存在差异。首先，关于普通的收入税，实际上并没有区别。以2021年为例，如果你是个人报税而非夫妻联合报税，税率是这样的：年收入在9875美元以下，税率为10%；9876美元到4万美元之间，税率为12%；4万到8.5万美元，税率为22%；8.5万到16.3万美元，税率为24%；16.3万到20.7万美元，税率为32%；20.7万到51.8万美元，税率为35%；而超过518,000美元的部分，税率为37%。这些税率适用于你的普通收入，例如租金收入或短期内的房产增值。

然后是州税。美国有50个州，其中8个州没有州税。很多人喜欢在德州、佛罗里达和田纳西等无州税的地方购房。而在其他42个州，税率各有不同。有些州的税率是固定的，如科罗拉多、伊利诺伊、印第安纳、北卡、潘斯维尼亚和犹他。而大部分州的税率是分阶段的，其中夏威夷有高达12个税阶。例如，在乔治亚州，税率分为六个阶段，最高税率为5.5%，适用于年收入超过7000美元的人。而在加州，尽管最高税率为13.3%，但这一税率只适用于年收入超过一百万美元的人。

最后，我想提及遗产税。对于中国人和在美国的绿卡持有者或公民，遗产税的规定是不同的。如果我是美国公民，我可以为我的孩子留下多少遗产而不用交税呢？每个人可以留下1120万美元的遗产，夫妻两人则为2240万美元，超出这个金额的部分需要缴纳遗产税。

在美国的税务问题一直是许多人关心的焦点。我和我的配偶，例如，曾经给出了三千万，但其中超过2240万的部分，税率就显得特别高。几乎是一半的资金需要交税，当税率达到40%以上时，这笔钱就显得尤为沉重。

但是，对于中国人来说，情况又有所不同。假设你是中国人，在美国购买了许多房产，但不幸去世，这些房产和财产将作为遗产交给你的后代。但你可能不知道，免税的遗产额只有六万美元。也就是说，超过这六万的部分都需要按照40%以上的税率交税。无论你是不是中国人，或者是不是美国人，这个遗产税的差异都是非常大的。而其他方面的税务，差异似乎并不那么明显。

购房在美国是一个大的投资决策，平时的收入当然需要交税。但有一点可能会让你感到欣慰，那就是折旧可以帮你抵消一部分税款。这并不意味着税率有所减少，而是帮助你推迟交税。如果你持有这个房产超过一年并在之后出售，且房产有增值，那么这部分增值将被称为长期持有的增值税。这个税率与你的普通收入税是不同的。

以2021年的联邦税为例，如果你是单身并且需要报长期增值税，那么税率是这样的：如果你的增值在四万以下，你不需要交税；如果是四万到44万五，税率是15%；而如果超过了44万五，税率则是20%。所以，大部分人的税率都集中在15%这个区间。因此，如果你在美国买了房子并在一年后卖掉，那么这部分的增值税率，你可以理解为15%，也就是长期资本利得税的税率。

但是，如果你在美国的房产在你有生之年没有处理掉，那么当这些房产作为遗产处理时，税率会非常高。超过六万的部分，税率可能会高达40%。

美国的税务问题是复杂的，但了解这些基本的税率和规则，可以帮助我们更好地规划自己的财务。希望我的分享能给大家带来一些帮助。