影响短期、中期、长期房产投资的因素有哪些？

今天菊子想与大家分享一些可能影响房价的关键因素。这是一个顺口溜，尽管很多人可能已经知道，但假如你不知道，我就来告诉你。短期内，房价的走势主要受政策的影响。中期来看，土地供应量会对房价产生影响。而长期的话，人口变化趋势是决定性的因素。因此，当你考虑投资某地的房地产时，首先需要了解当地的政策、土地资源以及人口变化趋势。

详细来说，短期内你应该关注政策。你可以轻松地在网上搜索到某个城市或县的房地产政策，例如是否对房东有利，或者对雇主和雇员有何影响。但你需要明白，政策是随时可能变化的。即使是同一个政党掌控，不同的市长可能会有不同的政策倾向。例如，有的市长可能反对mobil park，这意味着在他的任期内，该地区的mobil park价值可能会上涨。又或者，有的市长可能更偏好住宅而不是仓库，这意味着在他的任期内，仓库的价值可能会上升。

政策的变化也可能受到政党更迭的影响。以亚特兰大为例，我之前选择在那里投资是因为它是共和党控制的州。但在2020年的选举后，亚特兰大已经不再是共和党控制，而是转为民主党。虽然民主党上台后不会立即进行大的政策调整，但随着时间的推移，政策会有所变化。因此，短期内，你需要密切关注这些政策变化，并了解它们是如何变化的。而一般来说，四年是一个政策周期，下一个周期可能又会回到共和党手中。

当我听到某个政策发布时，我首先会考虑这个政策对房价的影响。确实，每一个政策都可能对房价产生一定的影响，但相对于其他地方，美国的体系相对成熟，政策的稳定性较高，不会出现忽上忽下的大幅度变化。因此，我不太担心这些政策会给房价带来太大的冲击。

在考察一个地方的房地产市场时，我会从多个方面进行分析。首先，我会看这个地方的历史和未来发展趋势，再看他们的团队。中期的话，我更多的是关注土地资源。对于土地，我并不是特别关心山地，而是更加关心可开发的土地资源。如果一个地方有大量的可开发土地，并且政策对于建筑和开发相对宽松，那么这个地方的房价上涨的可能性就不大。因为如果我买了一套二十万的房子，希望明年能卖八十万，但如果别人可以用三十万在附近的空地上建一套新房，那么谁会买我的八十万的房子呢？

以硅谷为例，那里的房价和土地资源与亚特兰大的郊区是完全不同的。硅谷的土地资源有限，所以房价上涨的可能性更大。但是，我们在谈论土地资源时，不能一概而论。比如，不能简单地说亚特兰大的房价增值速度一定比加州慢，因为亚特兰大有大量的可开发土地。实际上，亚特兰大市中心的土地资源也是有限的，特别是285号公路内的土地。那里的土地大部分都已经被开发，剩下的空地大多数是不能建设的。

所以，即使在土地资源丰富的亚特兰大，也有土地资源有限、房价可能上涨的地区。当你走到郊区，你会看到大量的农业用地和可开发的土地。因此，如果我考虑中期投资，比如五到十年，那么土地资源对我来说是非常重要的。

在考察房地产投资时，首先我会去实地考察。对于某个地方，我会重点关注其周边的土地资源，因为这些资源直接影响到房价，尤其是中期的房价走势。长期来看，人口是决定一个城市房地产健康发展的关键。如果一个城市的人口持续增加，那么这个城市就是一个健康的城市。历史上，有些曾经繁华的城市突然消失，人们都不去了。但如果一个地方的人口持续增长，那么房价是有保证的。

当然，考察人口时，我们还要注意人口的质量。比如，进来的是一个老莫儿还是一个哈佛毕业的本科生，这两种人口对房价的影响是不同的。我们更喜欢那些有智慧、高学历、有发展前景的人，他们可能会买很多房，对房市的发展有积极的促进作用。而年轻人或者那些超有钱的投资移民，他们带着大量的资金和资源进来，对城市的经济和房价都会产生巨大的推动作用。

但是，即使是低端人口，只要是净流入的，对房地产也是有利的。因为这些人可能是很好的房客，当这些人口增多时，房租可能会上涨，进而推高公寓和房价。外地的投资者看到这里的租售比如此之好，可能会大量涌入，从而进一步推高房价。

所以说，各种各样的人口流入都对我们的长期房价增值有好处。但是，具体是什么样的人口，对房价的影响是不同的，有的影响大，有的影响小。我有时会思考这些宏观的问题，并想与大家分享，因为我怕你们想不到。虽然这些观点可能并不新鲜，但我觉得对于房地产投资者来说，这些都是常识。短期看政策，中期看土地，长期看人口，这就是我想与大家分享的内容。希望对你们有所帮助。