商业地产你也能做！

接触过商业地产的朋友们应该都深有体会，这并不是一个任何人都可以轻易涉足的领域。相较于住宅地产，门槛显然更高。对于住宅地产，哪怕你只是初中毕业，只要头脑清晰、思维正常，你就可以尝试投身其中。但是，如果你想要涉足商业地产，那你可能需要拥有至少硕士的知识水平。更重要的是，你需要拥有敏锐的观察力和判断力，始终保持对周围环境的警觉。遇到有人试图从你这里获得不正当利益，你要能够随时发现并及时应对，而不是像韭菜一样任人摘割。

让我们简单总结一下，商业地产成功的关键包括：购买、管理和出售。首先，在购买方面，如果你能在购买时就做出明智的决策，那么你就为该项目的成功打下了坚实的基础。反之，如果在购买时选择错误，那么项目最终的失败也大概率已经注定。其次，持有期间的管理同样至关重要。一个高效的团队能够找到愿意支付高租金且长期稳定的租客，这将直接影响到楼的价值。再者，对于维护、修理以及团队管理等开销，如何做到合理控制也是影响盈利的关键。

值得注意的是，商业地产的价值主要是由其纯收入来决定的。例如，在亚特兰大，商业地产的收益率通常为5%。意味着，如果每年的纯收入能够增加一块钱，那么该楼的价值可能会上升二十块钱。

最后，当谈到出售，虽然市场有很大的决定作用，但如果你手中有足够的资金，心态平和，并且没有急于出售的压力，那么你大概率可以等待一个更好的出售时机。因为在大多数情况下，市场会基于楼的位置、租客情况和纯收入来为你的楼定价。

当我决定将某个物业投放到市场上时，我内心的决策是这样的：“我不急于售卖，不会低价出手。如果我的价格不能得到满足，我可以选择继续持有。” 如果有人想要讨价还价，我的底线是明确的，最多的让步就是我的心里预设的。不急于卖的态度给了我底气，这是我在销售过程中能做的最大贡献。

商业地产投资就是这样：买得好、管理得好、卖得好，就能赚到钱。但事实上，有时即使三者我都没做到最好，也依然可能获得不错的回报。为什么呢？这是因为除了个人努力外，大环境、大市场和运气都会对投资结果产生巨大影响。有些人忙于买卖房产，如同忙碌的兔子，但最终的收益可能并不如那些悠然自得的乌龟。因为乌龟可能只购买了一处房产，但选择了好的市场时机和环境，静静地出租和增值。有时运气和市场环境可以决定投资的半壁江山，这是我们不能控制的。

我还记得一次，我决定购买一栋医疗办公楼，位于一个医院旁，面积45000尺。我从拍卖网站得知此楼，而卖家中介告诉我这栋原价超过一千万的楼，我可能只需出价220万即可获得。事实上，这个楼的价值很高，但由于是商业楼且有80%的空置率，所以其市场价值受到了压制。在拍卖过程中，我原以为能以220万购得，但实际上我最终以371万拍下。后来我得知，可能有一家公司一直与我竞标，直至371万，但他们可能并非真实买家。当时，我对此并不了解，被拉高了购买价。原本可能300万或更低的价格，我最终购入了这个楼的价格高达371万。

对于这次的购买，我必须承认，我做得并不好。我从住宅投资转型到商业地产，这完全是新的领域。以前我购买的都是数额相对较小的住房，而这次突然要购买一个几百万的物业，我对此并不熟悉。如果我当时更了解拍卖的策略和玩法，或许我就不会付出这么高的代价了。所以，投资之路充满了学习和体验，每一次的决策都是一个成长的机会。

管理一个商业楼并不像以往我所熟悉的，之前的经验全都局限于两到六万的出租房。现在眼前的这个，不仅仅是一个普通的商业楼，而是一个医疗办公楼，这在商业楼领域，无疑是管理门槛极高的。至于招租，实话说，我们几乎是手忙脚乱。尽管我们几个人天天待在楼里，从关灯、买垃圾桶到做清洁、装修、装饰，甚至去砍树，我们几乎做到了管理的极致，但招租这一块，我们真的搞不定。

为何难以招租呢？首先，我们的目标是医生，而且不是普通医生，而是专科医生。再者，回到2014年，那时奥巴马正进行全国经济改革，医生们受到了影响。当时的大环境并不鼓励医生自己开诊所，很多医生都回到了医院。在这种背景下，招租自然变得困难。后来，我们才发现，原来帮我们招租的中介竟然欺骗了我们。这让我们明白，买这栋医疗办公楼是困难的，管理上也有很多问题。招租也是乱七八糟。

到了卖楼的时候，情况也并没有好转。我们的中介给了我们一个价格。尽管我们卖出去的价格高于购入的价钱，但考虑到我们的贷款和其他费用，真正的收益并没有那么高。尽管如此，考虑到我们大部分是通过贷款购买的，对于我们的投资而言，还是取得了年化20%的收益，这在房产投资中是非常不错的。

但为何我们的卖价并不理想？那时我们压力山大，几乎是迫切地想卖出去，甚至都没有讨价还价的能力。所以这样的一栋楼，无论是买、管理还是卖，我们都感觉做得不够好。但奇怪的是，我们投资人还是获得了不错的收益。这完全是因为当时的大环境就是这样。就像一个本应倒下的猪，由于风势的推动而飞了起来，这就是我们的这个项目。

这也是为什么，即使多年过去了，我们仍然会和人提及这个项目，因为这是我们的一个成功案例。年化20%的收益，对于一个投资额不到四百万的项目而言，确实是一个很好的成果。

商业地产投资确实有其门槛和挑战。你要确保买得好、管得好、卖得好，任何一个环节出现问题都可能影响到最终的收益。但有时即使三个环节都没做好，你也可能因为大环境的原因而获益。反之，即使你全都做好了，也有可能会亏损。但住宅地产则更为稳定，只要长期持有，管理得当，你基本上都不会亏损。而商业地产则要复杂得多。