什么是1031 Exchange? 为什么要做1031 Exchange？

在房地产领域，我经常与大家分享有关购买、出售和投资的经验和知识。去年，我购买了一栋楼房，整体的投入包括购买、维修等达到了1400万。而如今，大约过了一年半的时间，我打算将其出售，预期的售价将接近2000万。这意味着中间有四到五百万的增值。

很自然地，作为投资人，我们都不希望为这部分增值支付税款。因此，很多同行提到了“1031交换”这个名词。那么，什么是1031交换呢？为了解答这个问题，我决定做这期内容，希望对那些对1031交换感兴趣的朋友们有所帮助。

首先，对于很多已经涉足房地产投资的朋友来说，长期增值税 (long term capital gain tax) 并不陌生。简单来说，如果你持有的房产超过一年时间后进行出售，出售的增值部分是需要缴纳增值税的。根据2021年美国联邦税务局的数据，这部分税的税率是这样的：

– 对于单身人士，如果年收入低于四万，不需要支付增值税；

– 若年收入在四万到44万五之间，增值税率是15%；

– 若年收入超过445,000，增值税率是20%。

对于夫妻家庭联合报税的：

– 年收入低于八万，增值税率为0；

– 年收入在八万到五十万五之间，增值税率为15%；

– 年收入超过501,000，增值税率为20%。

举个例子，假设你用十万买了一个房产，现在卖了六十万，那中间五十万的增值部分就要缴税。你需要根据自己当年的报税收入来确定税率，如果不确定，一般可以预估为15%。

但是，税务局也提供了一些避税的方法，其中最主要的有两种。第一种是对于自住房。如果你在过去的五年中有两年是住在这套房子里的，那么夫妻可以享受五十万的免税额，单身则是25万。这意味着，如果你是自住房，并且在过去五年里住了超过两年，那么你卖房后的增值部分，在免税额范围内是不需要缴税的。

如果你有出租房，税务局为你提供了一种方法以减轻税务负担，那就是1031置换。但这并不是解决所有类型税务问题的答案。例如，如果你买了一套房子然后在三个月后卖掉，从中盈利了五万元，这属于普通收入，对此无法进行避税。我们现在讨论的是如何处理长期资本增值税。

简单来说，你可以通过两种方式减轻或避免长期资本增值税：第一种是通过自住房的税收优惠，享有五十万元的免税额度；第二种是通过1031置换。假如你用十万买了一套房子，后来以六十万元的价格卖出，你需要为中间的五十万元增值支付税款。但税务局提供了一个选项：只要你不将卖房后的收入取回，而是在指定的时间和地点买入新的物业，你就可以暂时不支付这部分税款。但这并不意味着你完全免除了税务，只是税务延后了，从当前的物业推迟到下一个物业。

如果在未来，你决定卖掉下一个物业，你还可以再次选择1031置换，从而持续地将税务推迟。这意味着，理论上，你可以永远不交这部分税。但是，如果有一天你决定完全退出房地产市场，把所有的房子都卖了，那么你需要支付之前累积的税款。

有些人可能会疑惑，既然最终可能要交税，为什么不现在就交呢？举个例子，如果你的房子增值五十万元，按15%的税率计算，需要支付七万五千元的税款。如果你可以选择在二十年后再交这笔税，那么在这二十年里，你可以利用这七万五千元进行投资，从中获取更多的收益。

但要注意，1031置换有一定的要求和规定：

1. 你卖的和你买的物业必须是同类的。例如，你不能卖了一套房子后去买油田。

2. 你必须在指定的时间内完成置换。

3. 你买的物业不能比你卖的物业便宜，而且新物业的贷款也不能低于原物业的贷款。如果有差异，你需要用现金补齐。

4. 卖房后得到的所有现金都需要投入到新的物业中。

深入了解了1031置换的各种形式后，经过一番搜索，我发现有四种主要的置换方法：

1. 普通置换 (Delay Exchange)：这是最常见的一种置换方式。当你卖掉一处房产后，你需要在45天内报告你打算购买的三处房产中的一处。然后，在180天内从这三处中选择一处进行过户。这就是所谓的“delay exchange”。

2. 反向置换 (Reverse Exchange 或 Warehouse Exchange)：与普通置换相反，反向置换让你先购买新的产业，然后再出售你现有的房产。这样的操作方式为那些首先找到合适的新产业的人提供了方便。

3. 混合置换 (Blended Exchange)：这种方式是为了应对有大量产业的人。例如，你有20处房产并决定全部出售，然后用这些资金购买一或两处更大的产业。此方法允许你在不同时间段出售这20处房产，并最终合并资金来购买新的房产。但这种方式也有时间限制。

4. 改进置换 (Improvement Exchange)：在这种情况下，你可能会卖掉价值60万的房产，但你购买的新产业只值40万。不过，你计划用剩下的20万来进行装修，如更换新的屋顶、修理草坪或更新空调系统。此置换方法允许你将这20万的装修费用计入置换金额中。

为了进一步解释，我给出了一个实际的例子。比如，我们正在考虑购买一处位于佛山附近的产业，总价为135万，其中包括购买和装修的费用。假设有一位朋友打算进行1031置换，他有60万的预算，但这显然不足以支付全部的135万。在这种情况下，我们可以合作，我出75万，他出60万，这样我们可以共同拥有这个产业。

在探讨产权的多样性时，我突然注意到，有一种产权称作“tanace”或更常见的名称是“tenancy in common”（TIC）。这是一种合作方式来拥有财产。具体来说，TIC允许多个所有者拥有同一房产的不同份额。例如，如果他投入了60万，而整个房产的总价值为135万，那么他的股权比例为60/135，而剩下的75万部分，则是我们公司的股权，即75/135。根据这种方式，假设他拥有了房产的45%，而我们则拥有55%。他的部分他可以自由处置，例如转让给他的儿子，而我们的部分，我们也可以自由处理。

与tenancy in common相对立的是“joint tenancy”。joint tenancy多半是夫妻之间的共有形式，最大的特点是具有“survivor right”。也就是说，如果我们是夫妻，并共同拥有一个房产，一方去世，其拥有的房产部分会自动转给另一方。

在房地产投资中，有一种叫做“1031置换”的策略。如果你的资金不足以购买一个完整的产业，你可以选择与他人合作购买。但在这种情况下，你拥有房产的方式必须是tenancy in common，而不能是joint tenancy。重要的是，1031置换并不是永久免税，而是推迟税款。这意味着你将财产的增值部分转移到下一个房产，虽然现在不用交税，但如果将来你决定卖掉房产，那时就需要补交税款。

值得注意的是，进行1031置换时，你不能自行操作，必须通过中间机构。这意味着，当你决定卖掉房子并选择1031置换时，你不能直接接触到这笔钱。你需要找到一个专门从事1031置换的机构来帮助你，钱款不能进入你的银行账户，你不能碰触它。

关于1031置换，以上就是我目前能分享给大家的所有内容。希望我的分享能给你带来帮助，感谢你的观看，我们下期再会。