我知道的关于Seller Financing的经验

大家好，今天我想和大家分享一个我最近的房产购买经历，同时介绍一种特殊的贷款方式——卖家贷款，或者你可能更喜欢用英文名：seller financing。更具体地说，它还有其他的叫法，比如 seller carry back financing 或 Vendor taking back mortgage。关于这些英文名词，如果你们对我的发音不太放心，完全可以去网上搜索一下，会有很多相关的信息供你参考。

事情是这样的，我最近在佛罗里达海边订购了一个motel，总价为310万。其中，第一贷款我从传统渠道获得了190万。原来的贷款是205万，利息7%，是一个五年期的私人贷款，而不是我们常说的银行贷款。这和普通的银行贷款不同，它是一种私人借贷。在交易过程中，卖家提出在过户时我需要支付15万，用于将原始的205万贷款额度降低到190万。所以，从我预备的五十万首付中，有15万是用来偿还这部分的。

除了这第一笔贷款外，我还得到了卖家提供的第二贷款，也就是所谓的“seller financing”。这部分大约是七十万，利息为5%，是两年期的贷款。这两笔贷款都是“interest only”，也就是说在我持有期间，只需要支付利息，而不需要还本金。

可能你们会好奇，为什么要选择卖家贷款而不是传统的银行贷款？首先，很多人在向银行或loan officer申请贷款时，可能因为收入、信用记录等原因被拒。这种时候，许多人可能会觉得自己无法买房，因为只有首付但又买不起全款。但实际上，卖家贷款就为你提供了另一种可能性。

卖家贷款的好处主要有：无需经过复杂的审批程序，没有额外的贷款费用，大多数情况下只需要还利息而不必还本金。这意味着你每月的还贷压力会小很多。另外，贷款额度可能会更高，有时甚至可以超过你的首付，从而减轻你的财务压力。

在探讨购房金融策略时，很多人会提到卖家融资（Seller Finance）的方式。相较于银行的住宅贷款，卖家融资的利率通常更高，可能介于6%到8%之间。其中的原因是，由于许多无法从银行贷到款的人也可能选择此方式购房，因此，选择采用卖家融资的房产通常买价会较高。这也意味着你购买这类房子时，面临的竞争者可能会更多。

作为买家，可能有多种原因使你选择卖家融资。例如，你的信用记录不佳，收入不高，或是首付款不足。对于有些人来说，他们的财务状况可能比较复杂，如涉及到商业贷款，导致商业贷款的审核过程繁琐和复杂。因此，尽管他们可以从外部获得低利率的商业贷款，但可能更倾向于简化操作，选择卖家融资。

而从卖家的角度看，为什么他们愿意选择提供融资呢？不是一旦卖掉房子，立刻拿到款项更好吗？实际上，卖家融资为卖家提供了若干好处。首先，从税收角度，他们可以通过此方式推迟增值税的支付。以一个简单的例子来说，假如卖家的房子原价是两百万，现在的市值是310万，那么他在卖房时只需支付相对于240万的增值税，而不是整个310万的税款。这是因为他留下了七十万作为贷款。这部分的增值税会在买家还清贷款的那一年支付。

其次，卖家融资的房产在市场上更容易售出。很多买家都更倾向于选择卖家融资的方式，因为它为他们提供了更多的便利。另外，卖家还可以通过这种方式获得固定的年收入。例如，如果卖家为买家提供了七十万的贷款，按照5%的年利率，那么他每年都可以获得稳定的收入。这也意味着卖家对此房产有着极高的信心。

在房地产交易中，卖家融资（seller financing）是一种特殊的贷款方式。但在考虑这种融资方式时，首先要明确的是，如果你已经有了一个传统的贷款，那么想要得到第二个贷款，通常是卖家融资，那么第一个贷款的银行必须先给予同意。许多传统的贷款要求这个贷款是唯一的，并不允许同时存在其他的贷款。所以只有在第一个银行同意，或者根本不存在第一个贷款的情况下，才能进行卖家融资。

哪些卖家更有可能为你提供这样的融资呢？首先，那些持有房产已久且房产有大量增值的人可能更倾向于这样做，因为他们不希望支付大量的资本增值税。其次，那些并不缺乏现金流的卖家，即使他们卖掉了房产得到了一大笔现金，也不打算立刻用掉它。他们可能考虑如何更好地投资这笔钱，而不是急于花费。对于这样的卖家，提供卖家融资可能是一个更有吸引力的选择，特别是如果他们遇到了难以快速出售房产的情况。

以我为例，当我作为卖家考虑过户时，我明确了自己的需求。我的房子售价为五十万，其中我已收到15万，剩余的35万是待过户时支付的。但在这35万中，我需要支付各种费用，包括中介费、利息、保险等，总额达到了35万。所以，即使我卖出房子，我也不希望在过户时再从自己口袋里掏钱。因此，我告诉买家在过户时至少需要支付我35万，以覆盖我的费用。

当你与卖家讨论卖家融资时，要从卖家的角度来看问题。卖家希望买家的首付尽可能高，因为这样卖家会感到更加稳定。另外，卖家也希望贷款利率更高，这样他们可以获得更多的回报。此外，为了确保长期的利益，卖家可能希望有一个预支付罚款条款，以防买家很快找到更好的贷款而提前还款。

与传统贷款一样，卖家融资也需要抵押。律师会在过户时在房产上设置抵押权。例如，我的房子上可能有两个抵押权，因为我有两个债权人。

卖家融资是一种备选的贷款方式。当你发现自己因为各种原因难以获得传统贷款，或者首付不足时，可以考虑询问卖家是否愿意提供融资帮助。