比运作出租房更赚钱的公寓投资

大家好，我是菊子。在这一期中，我想与大家分享一下，如果我想要运作公寓项目，应该如何开始。在开始任何项目时，包括公寓项目，都需要注意三个核心要素：运营团队、好项目以及资金。接下来我将按照这个顺序，一一与大家解读。

首先，假设你要运作公寓项目，那么你必须要有足够的资金。公寓这类项目与其他的不同之处在于，你可以通过住房抵押贷款来获得资金，这种贷款的利率是最低的，并且贷款额度可以达到项目总额的80%。在准备开设公寓之前，你可以找几个贷款中介，向他们询问关于商业贷款的问题。如果你没有相关的信息，可以跟我或者做公寓的朋友们要。

你可以直接与他们联系，告诉他们你想要买公寓，并且希望能够申请到住房抵押贷款。这样，他们就能为你提供一份详细的清单，上面会列明对公寓有何种要求，比如必须是多少家以上，必须达到多少的出租率，必须有多少的运营收入等等。

当你获得这个清单之后，你就可以按照这个要求去寻找公寓。假设你想买一百家公寓，每家的平均价值是十万，那么总价值就是一千万。如果你能够申请到80%的贷款，也就是八百万，那么你只需要解决剩下的两百万就可以了。可能你在银行有五十万，另外通过套现的方式可以得到五十万，然后再通过你的亲戚朋友筹集一百万。所以，贷款额度对你来说是非常重要的。

然后，你还需要解决20%的资金。这部分资金可以来自于你的储蓄，可以来自于你现在拥有的可以套现的资产，也可以来自于你认识的人。但是，你需要记住，一开始的时候，你的资金来源很可能就是你周围的人。

对于资金的问题，你其实不必太过担忧。只要你找到了好的项目，贷款人会像苍蝇一样围着你转，你认识的、信任你的有钱人，他们的钱就会像狗一样围着你转。只要你拥有一个好项目，你的计划看起来实现可能性很大，那么这些资金就会自然而然的聚集到你的项目上来。

我想说的是，只要你这个人好，你的项目好，资金问题自然会解决的。贷款银行会愿意给你贷款，有钱的人也会愿意投给你。所以，相对来说，资金并不是你最需要担忧的问题。找到好项目才是你最需要关注的事情。

我不禁思考，我如何才能找到所有我想要购买的公寓项目呢？答案其实很简单，所有这些项目都在房地产中介的手中。首先，我需要确定一个区域。通常我会从家附近的区域开始寻找，如果附近的机会不多，那么我会再向外延伸，探索驾车两小时、四小时甚至六小时能到达的区域。

然后，我将会在各种商业买卖房地产的网站上寻找，例如loop net、Crexi等。我会在这些网站上寻找公寓买卖的listing，并找到在我所在地做公寓买卖listing最多的那些中介。实际上，这些中介通常非常专业，retail的就做retail，办公室的就做办公室，做公寓的就做公寓。

然后我会联系那些在我的区域有大量listing的中介，尤其是那些做得好的。一般来说，这些中介看起来可能不会理我，因为他们可能觉得我没有经验，没钱，而他们每次交易的价格可能在一千万到五千万之间，他们可以从中拿到2%的中介费。如果是一千万的房子，2%的中介费就是二十万。如果是五千万的房子，2%的中介费就是一百万。因此，他们的目标是要成交，他们对我冷淡只是因为我看起来不像个买家。

如果我让自己看起来像个买家，他们会对我热情如火，视我如肉骨头一般。为了让他们这样看待我，我需要找一个大户来支持我。这样的大户通常在地方上有一支强大的团队，已经购买了大量的公寓，有自己的运营团队，并且拥有大量的物业。我可以利用他们的名义去提出购买要求，然后在交接物业时，我会建立一个新的公司，并不再使用他们的名字。在这个过程中，我也可能需要他们的贷款支持，因为银行在考虑贷款时不仅会考虑物业的情况，也会看我自己的经验和资产情况。

当然，为了让这些大户愿意帮助我，我需要给他们一些好处。只要好处给得合适，他们就会愿意帮助我。当我成功找到一个大户，并解决了我的贷款问题，我就可以像狐假虎威一样与卖家的中介联系，让他们看到我就像一块肉骨头一样，值得他们去追逐。

在房地产中介行业中，一位卖家代理人的成功程度往往与他一年赚取的金额紧密相连。他的秘诀，就是他手上的一本小册子。在这本小册子里，他列出了两类人：潜在的买家和潜在的卖家。我深知，如果他能积累足够的潜在买家和卖家，那他在这个行业的成功概率就会大大增加，他能挣的钱也会越多。对于我们想进入他的名单的人，如果你是潜在的买家或卖家，你的名字都会出现在他的小册子里。当你进入这个名单，你就像是抱住了一个大户的腿，申请贷款都会变得容易。

然而，当你作为新手去贷款时，你会发现卖家中介对你的资产或经验有一定的要求，你可能会感到困惑，因为你是新手，你需要借助房产的指导才能明白该如何操作。但是，只要你有了这个大户，你的贷款也会变得容易。当你找到了好的项目，大户就会在他有房源的时候给你。如果你得到了项目合同，你就需要开始组建团队。

作为一名新手，你可能会担心没有团队怎么办。这时，你可以选择购买成片的公寓，如果是一百家以上的，你购买过来后，它自动就带有团队。有的卖家可能是做公益的，他会把买来的公寓的员工转到下一个公寓，但这种情况比较少。大部分情况下，你买的公寓其实就是连人带地买的。这些人不论好坏，至少他们了解这个房子的维修情况，他们了解这些房客的情况，因为这些房客都是他们招进来的。因此，你买进来后就可以保留原班人马。如果你有办法提高他们的效率，或者你认为他们中有人不好，你可以在买来后慢慢优化或者替换。

假如你在加州，但你想在亚特兰大购买公寓，你可能会担心远程管理的问题。这时，你可以在当地找一些第三方公司来帮助你。这些公司可以负责招租，维修，管理，甚至可以帮你处理财务事务，而且收费并不贵。只要你的项目足够大，你就能找到专业的第三方公司帮助你。

所以，如果你想要做公寓，你需要有项目，需要有资金，需要有团队。但实际上，最重要的还是有好的项目。只要你有了好的项目，资金和团队就自然而然地有了。就算最糟糕的情况，你可以在网上公开招聘，寻找合适的人选。只要你有了项目，然后搞定贷款，你就已经开始了。

在我从事公寓业务的过程中，我获得的一些经验就是，你需要对对你有帮助的人给予好处，包括能帮你贷款的人，能帮你做offer的人，以及能帮你推动事情进程的人。如果你不给他们好处，他们就不会帮你，你就无法完成这个事情。然后，你需要明白你现在是新手，你可能只是想赚点钱。你必须要有耐心，就像一个学生物的人想要找会计的工作，他必须要花一年两年的时间去学习会计，才有可能被聘用。

对于现在我投入公寓项目的情况，初期的两个项目，我一直在思考，这就是我要付出的学费，我要付给各方的投资。我理解，能促成这件事，我需要给他们利益，这就需要考虑给有利可图的人提供好处。当我开始做公益，或者准备做大规模的事情时，合作共赢的思维就显得非常重要。我坚信一句话：25%的西瓜永远都比100%的葡萄大。无论什么事情，我们都不应该想着独吞。

在美国，即使我没有出众的长相，语言不精通，背景不优越，没有太多资金，我也知道想要自己单打独斗做大事是很难的。我必须与他人合作，才有可能赚大钱。所以首先，我需要愿意舍得给别人好处。但是，当我做到第十个项目的时候，我已经拥有了所有的资源，不再需要他人的帮助。这时候，很多人会主动向我提供好处。我需要做的就是做好心理准备，让利给别人。

接下来，我需要找到一个好项目，就像一块肉骨头，一旦我找到了，团队和资金就会自然而然地跟上来。这个是非常重要的一步。而后，因为我可能会面临没有首付的困境，我需要去找我的朋友或者其他我认识或者不认识的人去融资，去筹集首付。那么，我就需要做一个好人，做一个让别人觉得我是实诚、踏实、有能力的人。这是非常重要的，这样才能让他人相信我，愿意投资给我。

此外，找合伙人的时候，我也知道那个人的能力非常重要。如果他没有能力，我肯定不会选择他。那个人的品性同样重要，如果他没有品性，我同样不会选择他。更重要的是，我更不会选择那些有能力却没有品性的人，因为他们可能会危害到我的利益。所以，找合伙人时，我需要找那些有合作共赢思维、品行良好、有能力的人。

在融资的初期，我知道这是一个非常困难的过程。所以我选择从小项目开始，比如一个需要250万的项目，我自己有一百万，然后我需要去融一百万到150万。这样，融资的压力就会相对较小，而且融资的过程也会相对容易一些。最开始的融资一定是从我身边的人开始，从那些了解我的人开始。我不会把希望寄托在那些我刚认识的人身上，因为那是不现实的。

当我确定了我要做的是增值型的公寓项目，我就可以全力以赴。我已经有了三十个出租房，我对房地产市场有了足够的了解。所以我对自己有足够的信心，我知道我可以成功。我的策略是尽最快的速度提高公寓的收入，做强制增值，然后我可以去重新贷款或者把公寓卖掉。只要我做到这一点，我就会成功。

最后，我还想说，对我有帮助的人，我一定会记住他们的好，我会抱住他们的大腿，因为他们可以带我走得更远。我希望我分享的这些经验可以给你带来帮助，帮助你更好地实现你的目标。