7月7日美国房地产焦点

纽约房地产巨头Marx Realty：超越“普通商品房”与挑战的战略思考

在纽约商业房地产市场的浮沉之中，Marx Realty公司以一种几乎坚不可摧的姿态存在。自1915年的第一次房产购买，到如今拥有17个州的67个物业，Marx Realty在过去的百年中一直是这个市场的重要参与者。

在经历了商业房地产市场的多次变化之后，Marx Realty的总裁兼首席执行官Craig Deitelzweig有了深刻的认识：“如果你的建筑是普通商品房，那你就麻烦了。”他强调，如今的办公楼市场正在发生深刻的两极分化，而在这样的环境下，让员工愿意回到办公室的关键，就是提供一个让他们愿意去的办公环境。

Deitelzweig认为，这就需要引入酒店式元素。Marx Realty的办公物业拥有室外空间、休息室、咖啡厅、门房，还有几乎每个人都喜欢的免费咖啡。“这就是当今租户想要的，”他说。他进一步解释，这也是Marx Realty的办公物业处于有利地位的原因，以及为什么普通商品房无法通过价格竞争，因为谁愿意进入一个天花板低矮、环境沉闷的办公室呢？

然而，除了这种分化，房地产市场还面临着另一种风险。Deitelzweig指出，如果房地产所有者面临即将到期的债务，并且他们购买物业时假设永远会有较低的利率，那么任何资产都可能面临风险。现在，随着美联储为了降低通胀而大幅提高利率，并且有债务以较高利率到期，“这对房地产领域的每个部门都是一个真正的担忧，”Deitelzweig补充道。

《财富》杂志曾报道，商业房地产贷款在利率上升和信贷收紧的时期到期，很可能导致更多的拖欠、违约和房产价值下降。Deitelzweig表示，现在很难确定办公物业的价值，因为几乎没有交易可以作为参考。尽管挑战重重，但Marx Realty的百年历程已经证明了他们的坚韧和智慧，未来的市场变动，对他们来说，既是风险，也是机会。

房贷利率的变动及其对房地产市场的影响

根据最新数据，自五月底以来，房贷利率已达到上周的最高水平，这无疑对房贷需求带来了压力。事实上，按季调整的指数显示，上周的房贷申请总量比前一周下降了4.4%，使得需求降至一个月以来的最低水平。

对于满足贷款平衡标准（726,200美元或以下）的30年期固定利率抵押贷款，平均合同利率已从6.75%增长到6.85%，而点数则从0.64提升到0.65（含手续费）。这是上周的平均水平。然而，Mortgage News Daily的调查指出，上周四的利率已经突破7%。从那时起，利率一直维持在这个水平，并在本周二进一步攀升至7.08%。

受利率增长的影响，购房贷款需求在连续三周增长之后，上周下跌了5%，比去年同期下降了22%。MBA的副首席经济学家乔尔·坎指出：“尽管利率仍比一年前高出一个百分点，但许多地区的房屋可负担性依然面临挑战。”坎还注意到，购房申请的平均贷款金额已降至423,500美元，这是自2023年1月以来的最低水平。他推测，贷款金额的减少可能是高价市场购房活动减少及低价市场活动增加的结果。

另一方面，上周重新贷款的申请量下降了4%，与去年同期相比，下降了30%。随着夏季的来临，由于去年夏季是房贷利率自疫情前首次大幅上升，导致重新贷款需求大幅下降，因此，这个比较的幅度可能会有所缩小。

值得注意的是，尽管30年期固定利率在过去一周一直保持在7%以上，但它可能会受到周四和周五即将发布的就业数据的影响，这可能进一步影响美联储的下一步行动，包括可能的进一步加息。

商业房地产：在动荡中寻找机遇

最近，Blackstone公司的全球房地产联席主管Kathleen McCarthy对商业房地产领域的动荡表达了一些担忧，同时她也指出，这为资金充裕的投资者创造了机会。在接受Bloomberg电视台的采访时，McCarthy表示：“当情绪变得非常消极时，价格就会脱离基本价值。”她进一步阐述了他们公司的策略，即尽量避免受到市场噪音的影响，专注于眼前的信息。

这个观点揭示了一个重要的投资原理：当市场情绪变得非常消极时，商业房地产的价格可能会与其真实价值脱节。这为那些有足够资金的投资者提供了机会。他们可以以更低的价格购买房地产资产，从而获得更好的回报。

这也提醒我们，作为投资者，我们不能被市场情绪所左右。我们需要冷静地分析眼前的信息，而不是被市场的噪音所干扰。只有这样，我们才能看清真正的投资机会。

商业房地产是一个庞大而复杂的领域，然而它也是一个充满机遇的领域。正如Kathleen McCarthy所强调的，当市场情绪变得消极时，我们应该保持冷静，并专注于基本价值。这样，我们就能够发现那些被低估的投资机会，并获得更好的回报。

商业房地产领域的动态既包含风险也存在机遇，理性的投资者应该通过冷静分析，发现并抓住其中的投资机会。在投资的世界里，保持理性和专注总是关键。

美国房地产市场：在紧张的供应中保持稳定

今年，尽管许多专家认为房地产市场将会崩盘，但由于房屋供应短缺，房地产市场依然保持稳定。

值得注意的是，随着美联储继续加息以应对通胀，有预测称2022年的繁荣市场将在2023年结束。房贷利率已经飙升至7%以上，是2022年1月30年期房贷平均利率3.22%的两倍多。然而，由于低库存推动了供应短缺，房地产市场仍然保持稳定。尽管专家们根据这些数据预测房地产繁荣将会逆转，有人预测市场将会崩盘，但到目前为止，这些预测并没有成真。

在今年6月，政府控制的抵押贷款公司房利美修正了其对2023年市场的先前预测。房利美预测，2023年房价将下降1.2%，这比该公司2月份的预测下降4.2%有所改善。修订后的房地产预测还预计，2024年房价将下降2.2%，比2月份的预测少0.1%。尽管核心通胀仍然高企，房价仍然坚挺。

房利美的首席经济学家道格拉斯·邓肯认为，鉴于房贷利率的突然和显著上涨，房价继续显示出比之前预期更强劲的增长。邓肯表示，那些在房地产繁荣之前锁定了低房贷利率的购房者不愿意出售房屋并面临更高的利率。他还将低供应归因于年迈的婴儿潮一代，其中许多人选择留在自己的房屋而不是缩小规模。

尽管存在一些担忧，美国房地产市场目前仍然保持稳定。供应短缺和高房价是当前市场的主要特点。我们将继续关注这个领域的最新动态。