5月24日美国房地产焦点日报

美国房地产市场：新建房屋销售增长与利率波动的影响

根据美国住房和城市发展部以及美国人口普查局联合发布的报告，4月份美国新建房屋销售量呈现显著增长，同比上涨4.1％，同比去年增长了11.8％。这一增长达到了一年多以来的最高水平，而其背后的主要驱动力，既来自现有住房库存的低下，也源于抵押贷款利率的下降。

抵押贷款利率在2月份开始上涨，并在3月份达到6.73％的峰值。然而，由于银行垮台等金融市场的不确定性影响，从3月中旬以来，贷款利率一直保持在6.5％以下。这一波动引发了购房者对新建房屋的关注，新建房屋逐渐被视为替代住房的一种可能性。

而在价格方面，4月份新建房屋的价格有所下降。中位价格从上月的45.58万美元降低到42万美元，这无疑为潜在买家提供了一定的便利性。

美国房地产市场的发展正在受到抵押贷款利率的影响，新建房屋销售量也出现了上涨，价格也有所下降。所有这些因素共同构成了当前房地产市场的形态，我们将持续关注美国房地产市场的进一步发展。

美国房地产市场的变迁与预期：一窥Zillow的视角

去年春天，在疫情带来的住房热潮高涨之时，Zillow的经济学家依旧持看涨态度。他们预计2022年2月至2023年2月期间，全国房价将再次飙升17.8%。然而随后的事实却令人出乎预料，由于抵押贷款利率超过6%，住房市场陷入低迷，Zillow不得不大幅缩减他们之前激进的房价预测。到了12月，Zillow预测2022年11月至2023年11月期间，全国房价将下降1.1%。

随着抵押贷款利率环境的改善和大多数市场房价的再次上升，Zillow逐渐恢复了看涨的观点。据其预测模型显示，从2023年4月至2024年4月期间，美国的房价（由Zillow房价指数（ZHVI）测量）将上涨4.8%。值得注意的是，自2001年以来，按照ZHVI计算的全国房价平均每年增长率为5.08%。

接下来的12个月里，Zillow预计将有390个地区的住房市场出现房价上涨。具体而言，150个市场的涨幅预计将低于4%，另外203个市场的涨幅将介于4%至6.99%之间，还有37个市场的涨幅预计将至少达到7.00%。

这37个市场的看涨预测是基于多种因素的综合考虑，它们分布在全美各地。尽管当前全国房价仍比去年7月的峰值低2.2%，但比去年的同期要高1.5%，更比2020年4月的数据高出38%。在过去的三年里，这意味着平均每年增长率达到了惊人的11%。

房地产市场动态：新屋销售热度与价格调整

在最近的房地产市场资讯中，一些关于新屋销售和价格调整的数据引发了广泛关注。根据最新数据，今年4月份的新屋销售量与3月相比，实现了4.1%的上升，而与去年同期相比，增长了11.8%，创下了自2022年4月以来的最高水平。这主要得益于3月份销售量的大幅下修。

与此同时，房屋价格也出现了明显的下调。数据显示，新屋的中位数价格下跌了8.2%，至420800美元，均价为501000美元。但是，在供需关系方面，由于新屋供应量的减少，4月底的新屋供应量降至433000套，这是自2022年4月以来的最低水平。以当前的销售速度计算，这相当于7.6个月的供应量。

虽然由于抵押贷款利率再次上涨，这种销售上涨可能不会持续太久，但新屋销售的大幅增加无疑显示了房地产市场的活跃度。总的来说，房地产市场在新屋销售量的大幅增长和房价的适当调整之间，展示了其健康和活力，值得所有投资者、业内人士和公众的持续关注。

美国房地产市场：地区差异和疫情影响

近期，美国的房价已经表现出明显的地区差异化趋势。根据房地产在线市场平台Redfin的分析，这是自2009年以来的现象。以迈阿密和旧金山的房价为例，可以清晰地观察到这种差异。

迈阿密的房价目前已经比去年增长了10.9%，接近创纪录的高位。相比之下，旧金山的房价却呈现了10.1%的下降。这一21个百分点的价格增长差异，接近30年来的最大值，也接近了2022年8月的23个百分点差异。

Redfin的副首席经济学家Taylor Marr解释道，旧金山湾区和迈阿密之间房价动态的显著差异可能反映了一个长期的、由疫情引起的居住地选择的转变。尽管旧金山湾区的中位数房屋售价仍然高于迈阿密，约为142万美元，而迈阿密为48.3万美元，但这一差距正在缩小。相比2020年2月的4.4倍，现在已经下降到2.9倍。

值得注意的是，类似的价格增长差异还出现在其他城市对比中。例如，西雅图（下降9.4％）对迈阿密（上涨10.9％）、旧金山（下降10.1％）对坦帕（上涨7.7％）、西雅图（下降9.4％）对坦帕（上涨7.7％）以及旧金山（下降10.1％）对亚特兰大（上涨6.6％）。

总的来说，我们可以清楚地看到，房价的地区差异现象正在加剧，这也是疫情影响的一个反映。在未来，我们将继续关注这一趋势，并分享更多相关信息。