本期焦点周报 5/20/2023

🌊🏙️ “纽约沉没”：房地产风险及城市保护呼声

纽约市，这个大都市，正在悄悄沉入水中。美国地质调查局的领头研究员Tom Parsons最近的发现让人心惊肉跳。他揭示了纽约的摩天大楼总重达1.7万亿磅，它们正以每年1-2毫米的速度缓慢下沉，将自身沉入周围的水域。

这种现象使纽约市面临自然灾害风险的升级，其中曼哈顿的低洼地带风险尤其高。自然灾害的影响已经显现出来，从2012年飓风桑迪带来的洪水，到2021年飓风艾达引发的暴雨，纽约市屡遭痛击。🌩️🌊

更令人担忧的是，随着海平面的上升和暴风雨的频发及强度增加，未来纽约市的建筑结构将面临更大的威胁。这个情况警告着房地产投资者，他们必须更谨慎地权衡投资纽约市的风险。

综合考虑，我们可以清晰地看到纽约正在沉没的事实，这对纽约市的房地产投资行业构成了严重的威胁。因此，投资者们必须在投资时格外小心，认真考虑纽约市的风险。🏙️💔💸

🏠新房建设热潮：机遇与挑战🔨

新房建设在全球引发了热潮。根据美国国家房屋建设协会（NAHB）/富国银行住房市场指数（HMI）最新的统计数据，5月份房屋建设者的信心指数上涨了5点，达到50分。值得注意的是，这也是自去年7月以来，信心指数首次由负转正。对比去年同期的69分，这次的上涨无疑是一个积极的信号。

这种信心的提升得益于现存房屋供应的稀缺，以及建设者提供的优惠政策，如降低抵押贷款利率等，这些都极大地吸引了更多买家的兴趣。然而，虽然前景充满希望，但建设者们仍然面临着来自金融市场的种种挑战。

建筑材料的供应短缺、银行危机和更高的利率等问题都可能导致住房开发和建设的信贷条件日益收紧。这不仅给建设者带来压力，也可能会对新房建设的热潮产生影响。

虽然房屋建设者的信心指数上涨，显示出新房建设正在获得越来越多的重视，但建设者们也面临着种种挑战。未来的趋势如何，还有待我们共同观察。这是一场关于机遇和挑战并存的新房建设热潮，我们期待看到更多的光明未来，同时也必须准备好应对所有的困难。🔮

🏠住房市场的可负担性挑战与应对策略📉

随着疫情推动的住房市场繁荣以及去年的抵押贷款利率激增，住房的可负担性已经成为一大挑战。据约翰·伯恩斯研究与咨询公司的建筑产品研究高级副总裁马特·桑德斯所说，从住房费用与收入比例来看，基本上所有主要的住房市场都过价了。😔

面对可负担性的紧缩，许多建筑商正在采取措施，如减少住房面积，来适应这一新的市场现状。据约翰·伯恩斯研究与咨询公司与《财富》共享的去年建筑商的年度调查，不同的市场减少的面积并不一样，厨房和一楼的室外空间被认为是最优先的，而二楼室外空间、次要卧室和共用家庭区域则被认为是最容易削减的。🏗️

除此之外，为了减少材料成本，建筑商也在缩减他们自己的住房面积。总的来说，从可负担性角度看，住房市场正变得越来越不可负担。💰

🏠房地产市场的经济走向与挑战：美联储的政策，国会的决定🌐

近期，美联储计划暂停加息，并正在密切关注银行危机带来的经济数据影响。此政策意味着抵押贷款利率可能会进一步从去年秋季的高点下降，为购房者提供了一个利用房价比以前高点下降的良机。📉🏦

然而，这一切的前提是，国会必须尽早处理债务上限问题，避免引发前所未有的违约危机。专家们警告，一旦发生债务违约，购房成本将瞬间上涨22%，抵押贷款利率可能飙升至8%以上，同时，房屋销售量可能减少70万套。这样的情况无疑会对房地产市场造成无法估量的损失。🚨💵

因此，我们期望国会能够妥善应对这场危机，从而避免对房地产市场带来的不利影响。同时，我们也期望美联储能够继续关注经济数据，及时调整贷款利率，为购房者提供更多把握住房价下降的机会，让他们能够以更低的成本购买到房产。🏘️🙏

🏠房地产市场与债务上限风险：冰冻之危与应对之道💡

美国国会最近在如何防止国家债务违约问题上发生了僵持。”X-date”是财政部在不超过债务上限的情况下无法履行其义务的预期日期，这个特殊的日期被定在6月1日。如果国会未能在这一日期前通过立法提高法定债务上限，将有可能对整体经济产生深远的影响。😨⚠️

对我们而言，最为紧迫的问题是，这可能导致房地产市场陷入“深度冻结”的境地。🏠❄️芝加哥的房地产网站Zillow发布了一份预测报告，指出如果国家真的出现了债务违约，到9月份，30年固定利率的房贷利率可能会达到8.4%。举例来说，对于500,000美元的贷款，每月还款将从6.3%的利率时的3100美元，上涨到8.4%的利率时的3800美元，也就是说每月还款将增加700美元。💸📈

而在另一个预测模型中，Zillow表示，如果30年固定利率抵押贷款超过8%，可能会在未来几个月内抹去几乎四分之一的预期销售量。📉🏠这无疑对房地产市场来说是极大的挑战。尽管债务违约的可能性很低，但我们仍需提醒大家，要做好充足的准备以防止受到不必要的损失。🔐💡

🏡 罗伯特·雷夫金：乐观看待房地产市场的未来 📈

在最近的一次《Squawk on the Street》节目上，Compass的CEO和联合创始人罗伯特·雷夫金分享了他对房地产市场的独到见解。他深入地探讨了房地产市场经济状况的改变，市场可能面临的困境，以及随着利率的变化，NAHB的潜在买家交通数据可能会如何变化。🏙️🔄

雷夫金首先指出，尽管目前的经济环境充满挑战，但房地产市场仍然具有巨大的潜力。🏘️💪这得益于多种有利因素，例如积极的货币政策、宽松的贷款规定和政府的资助。他还强调，根据美国国家协会的潜在买家交通数据，买家对房地产的兴趣正逐渐增加，这是一个积极的迹象。📈👥

此外，雷夫金认为，如果利率能继续保持缓和，房地产市场将会从中受益。💰🏦他指出，美联储（Fed）降低利率将会降低买家的购买成本，提高消费者的偿还能力，这都将有助于提振房地产市场。🔑📉

罗伯特·雷夫金乐观地预期，房地产市场在有利的货币政策、更宽松的贷款规定以及政府资助等因素的推动下，将会继续上涨。📊🚀并且，如果利率能够继续保持低位，房地产市场的表现将会更好。这段深入的分析为我们提供了一个全新的视角，让我们对房地产市场的未来有了更清晰的理解。🌐💡

💰联邦储备利率、住房市场及家庭消费：挑战与机遇💵

纽约联邦储备银行最近发布的一份分析报告深度揭示了联邦储备利率、住房市场以及家庭消费之间的密切关系。📊这份报告显示，当前低利率已经引发了一场续贷热潮，对住房价格和消费者支出产生了积极的推动效应。💼🏡

值得注意的是，联邦储备的这一货币宽松政策并非无懈可击。其潜在的滞后效应和变动性可能引发较大的挑战，特别是在通胀难以控制的情况下，联邦储备可能需要承担一定的责任。💰⚖️

低利率正在积极地推动住房市场发展，促进房屋的续贷和新贷款，同时也为住房价格上涨和消费者支出提供了强大的支持。🏘️💳 联邦储备的货币政策正在深度影响住房市场，进一步推动消费者支出和住房价格上涨，虽然可能面临的通胀控制挑战不容忽视。🌐💹 我们应该对此保持警惕，同时寻找应对策略和新的机遇。👀🔮

📈美国消费者债务：房地产贷款动态与负债管理策略💵

2023年第一季度，美联储发布了一份有关美国消费者债务的报告，特别关注了房地产领域的一些重要数据。尽管房贷的拉回，消费者债务总额仍然达到了新的高度，高达17万亿美元。相较于2019年疫情前，这是一个增长290亿美元，或者说增长0.9%。

这期间，新贷款发放量为323.5亿美元，较2022年第四季度下降了35%，同比去年同期更是下降了62%。这一趋势部分归因于美联储实施的10次加息，使利率上升到6.4%。抵押贷款总额因此增至12.04万亿美元，比上个季度增长了0.1个百分点。

有趣的是，报告指出在低利率环境下，抵押贷款经历了一个热潮。众多投资者抓住机会进行了新房购买和抵押贷款的再贷款。自2020年3月疫情爆发以来，大约有1400万笔抵押贷款被再贷款，其中64%为利率再贷款，投资者因此每月可以节省220美元的费用。

房贷热潮为消费者提供了更多偿还债务的机会，进而有更多资金用于支付其他费用，提升生活质量。同时，这也有助于稳定抵押贷款的违约率，使得抵押贷款这一重要金融工具更加可靠。

🏡低利率时代：影响与前景💰

近期网上疯传的Colleen Randall故事是一个深刻的例子，反映了低利率如何影响房地产市场的现象。她在2016年以174000美元的价格买下了一栋房子。经过几年的努力，她改造了未完工的地下室，成功将房子的面积翻了一番，使得现在的房产价值至少260000美元。

然而，2020年的一次贷款利率调整，让Colleen的生活发生了改变。她成功地将贷款利率从3.25％降低到2.75％，并取消了私人抵押贷款保险。然而，低利率也影响了她的未来规划。她和丈夫原本计划生育第二个孩子并考虑搬家，但是由于低利率的原因，抵押贷款利率可能会提高到6％以上，这意味着他们的抵押贷款还款金额将会翻番，他们不得不放弃现在的超低利率。因此，Colleen最终选择留在原地，暂缓了生育第二个孩子的计划，继续享受低利率带来的便利。

观察到，低利率的存在对房地产市场的供给量产生了一定的影响。高利率房地产受到影响，而低利率的房地产则被抑制，这使得初次购房者更难获得房产。为了抑制通货膨胀，供求平衡显得至关重要。但是，许多专家认为，只有当利率降低时，才有可能打破这种僵局。然而，这种情况可能需要等到明年才会发生，而且到那时，超低利率的时代也可能已经结束。

两代人的房地产竞赛：婴儿潮一代 VS 千禧一代🏡

在房地产市场日渐降温的当下，出现了一种新的竞争格局，那就是不同年龄段的购房者之间的竞争。主要的竞争对手便是正在步入购房黄金期的千禧一代和即将进入退休年龄的婴儿潮一代。

尽管婴儿潮一代凭借丰富的购房经验和稳定的收入在房地产市场上仍旧占据着优势地位🏆，但是千禧一代的人数在稳步增加，他们正在大量涌入郊区，追求更大尺寸的房屋。🏘️

根据美国房地产经纪人协会的统计，去年婴儿潮一代（超过55岁）仍然是购房者的主要部分，占39%，而千禧一代的份额则从去年的43%降至今年的28%。😮

同时，受疫情引发的远程办公和混合办公模式影响，以及房价的不断上涨，千禧一代也开始转向郊区和小城镇购房，这些地方曾经是婴儿潮一代退休的理想居所。🏠

目前，婴儿潮一代和千禧一代正处在一场激烈的房产竞赛中，两代人争夺同样大小的房屋。我们期待着未来新的产品和投资策略的出现，将为两代购房者提供更多选择，让他们都能够得到自己想要的家。🏠🔑

🎰 拉斯维加斯房地产市场：昨日繁荣与今日冷静🏠

自2021年一直到2022年中期，拉斯维加斯经历了一场火爆的房地产市场活动。然而，2023年的到来似乎带来了变化，市场的活动程度开始出现了一些放缓。📉 

虽然出现了放缓，但相比之前，拉斯维加斯的房屋价格仍然处于历史最高水平，这样的价格水平仍然让人感到震撼。💰

与此同时，拉斯维加斯的可售库存也在2022年到2023年间有所增加。这一增加虽然在一定程度上是为了弥补疫情期间的购房狂潮导致的库存下降，但它也标志着市场的调整和均衡。🏘️

总的来说，拉斯维加斯的房地产市场目前正处于一个放缓阶段。尽管房屋价格仍然处于历史最高水平，但可售库存的增加也为投资者提供了更多选择。这些信息有助于我们了解和掌握拉斯维加斯的房地产市场动态。🔍

在这个时期，我们期待每一个在拉斯维加斯房地产市场的投资者都能取得良好的投资回报。让我们一起观察并参与这个充满变化和可能性的市场，谢谢大家！👏🙏