经营短租房如何少走弯路多赚钱？菊子姐毫无保留的干货分享

大家好，我是菊子。在这一期中，我想和大家分享一些我在做短租的经验和体会。我所经营的短租房主要是位于亚特兰大周边的低端房源。

首先，我要讲讲关于做短租最重要的一点，那就是保持房屋的干净和卫生。这意味着房间应该没有头发或其他脏乱的东西，这一点非常重要。另外，还要确保房间没有虫子，因为有时候客人在住宿期间会立即拍照投诉卫生问题，这可能导致差评或取消预定。

另一个重要的要点是要提供一张好床，就像酒店一样。客人来住宿通常是度假或休息，如果床不舒适，会对他们的体验产生很大影响。基本上，只要我能做到这些，那些低端房源的房客通常会很满意。

此外，根据房子所在地点以及周边流动人口的特点，我们需要根据他们的喜好来设计房间。例如，我在亚特兰大市中心有一处房源，大多数房客都是商务旅客或者旅游者，他们对住宿质量要求较低。而且，由于治安问题，我们的装修风格不敢过于突出男性化。我们选择了中性柔和的装修风格，以迎合不同房客的口味。

在短租业务中，选择适合的平台非常重要。我有一个朋友将自己的房源发布在Virbo平台上，因为他觉得这个平台更适合他的房源。而我则尝试将房源发布在Hotel.com上，因为我觉得那里更合适，这样可以增加吸引客人的机会。放在多个平台上多一个机会，因为这些平台只有在给你带来客人时才收费。所以多放几个平台可以增加客源。

在这里，我要提醒大家，清洁工和房客决定着你一半的幸福。要找一个好的清洁工是非常重要的，你需要对他们好，拉拢感情，平时多沟通交流，甚至送些小礼物。虽然你支付给他们的费用可能会高一点，但这样的清洁工能够解决很多令房客不满意的问题。另外，房客的选择也会直接影响你的幸福，所以要根据房客的特点来设计你的房子，这比花更多的钱重要，你需要有自己的风格，让他们喜欢。

在我经营短租房的过程中，我发现如果房源并非永远100%被出租，即供应和需求并非完全平衡，那么将房源发布在多个平台上可能会产生一些问题。首先，一些以酒店房间为主的平台不会帮我提前收取房租，只负责预定和收集客户的信用卡信息及名字，因此我需要时刻警惕有的客户可能利用这一漏洞在付款未到账的情况下免费入住。

我也需要注意避免同一房源在不同平台上被重复预订，特别是在房源不多、而且经常满租的情况下，这种重复预订的麻烦可能比空房还让人头疼。

在最初设计短租房的时候，我并非只为房客考虑。虽然我会想着房客喜欢什么样的环境，但我也得为我那辛勤工作的清洁工考虑。例如，在厨房我会设置大的垃圾桶，以方便房客丢垃圾，同时也让清洁工更方便。我会选择那种便宜的黑色塑料垃圾桶，因为这样可以避免清洁工需要清洗高档的不锈钢垃圾桶。

同样，我也尽量选择尺寸统一的床，这样每次清洁工更换床单时可以节省很多时间和精力。此外，我会选择白色的床单和毛巾，以免清洁工在洗涤过程中需要分开颜色洗涤。

我也会在房子里放置一些绿色植物，不过考虑到维护的难度，我更倾向于选择假花。因为如果真花或者绿色植物死了，不仅客人看着不舒服，还可能会招来虫子。

最后，为了防止客人顺手牵羊拿走房子里的物品，我会避免购买任何贵重物品，同时任何能轻易放入行李箱的物品我也会十分小心。

在经营短租房的过程中，我不仅要考虑到房客的需求和喜好，还要关心我那可怜的清洁工，以及防止物品被盗的问题。这样，我才能在保证房屋整洁、舒适和便利的同时，给房客提供良好的体验和印象，同时也减少工作量和可能的损失。

在寒冷的冬季，我会为房子配备像暖气片那样的油汀，以确保客人的温暖和舒适。然而，我曾遭遇一位租客离开时，带走了这样一件设备。清洁工向我报告这一情况后，我深有感触，如果我们的租客处于较低的收入阶段，他们带走东西的可能性很大，因此，为了避免心疼，我提醒自己在购买可携式设备时，应注意价格和重量。

对于短租房屋，我认为电子门锁至关重要。购买时，我不会过于考虑价格，而是会选择那些可以远程更改密码，并能够查看电池电量的门锁。这样的门锁能够轻易地更改密码，使得房客不能滞留过久，这对于我们的房屋清洁和新租客入住至关重要。比如，如果一位房客应该在11点离开，而下午四点新的房客就要入住，这种门锁就能在租期结束时失效，确保房客无法再进入。

在我们拥有大量的房产时，过去我们可能会使用相似的密码，这就可能造成房客跑错房子的尴尬情况。因此，我们现在购买的电子锁都是最贵的那种，方便我们远程更改密码，同时能够在我们的计算机系统里查看电量。

对于短租业务，客户的评价至关重要。因此，每当有访客离开时，我们会向他们发送短信，请求他们留下对我们服务的评价。但是，因为我的房子位于较低端的地区，有时会遇到一些客人使用差评来威胁我们，希望能得到免费的房租。对于这样的情况，如果他们离开并没有留下评价，那么我就会不去管它。如果他们真的留下了差评，我们会立即将他们的威胁留言记录发送给airbnb。一旦airbnb看到这样的情况，如果那个客人刚好要给我们留言了，airbnb会帮助我们删除这些留言。

所以，遇到不良的客人时，我为了保护自己，会记得保存证据，并及时与Airbnb的客服团队进行沟通。有时候我会纠结，我如何选择客人呢？我怎么能确定是张三还是李四来呢？不过，我发现好像美国的房子一样，房价会自动区分这些人。烂人会住在廉价房里，而好人则会选择高价的房子。因此，我的短租客人质量的区分，其实完全取决于房价。如果这个房子一晚只要五十块，吸引的客人和一晚一百五十块的客人就会大相径庭。如果是五十块一晚，出租率可能会达到100%，但如果提到一百块，出租率就降到了70%，因为客人质量变好了，给我的清洁工和客服团队的压力也就小了。

好的客人会给我留下很好的评价，他们会理解我，这些好评会带来更多的预订。所以，为了我的幸福，我会设定较高的价格，而不是为了最大化收入而降低租金。一旦租金提高，我的客人质量就自然提升了。我为了我的幸福，我会不断改善我的软装设计、客服，以及与客人的沟通回复速度。

我发现如果我做得好，客人的体验就越好，我吸引好客人的几率就会更大。尤其是在旅游热点地方的短租房，大多数人并不在意价格，他们只在乎房间是否舒适。因此，我会更注重清洁工作，提供更优质的客服服务，提高床上用品和毛巾的质量。我会在这些细节上下功夫，逐渐提高房租，这样吸引来的客人就会越好，我的清洁工和运营团队的压力就会减小，我的短租业务就会越来越好。但如果我吸引的都是烂客人，那我就会忙于处理各种问题，会影响到我的运营。

我发现有投资潜力的短租房往往是那些不允许民房做短租的，我会选择购买有酒店license的房子，或者是酒店改装的短租房，或者是商业用地的短租房。此外，我也发现那些开车能去的地方，如山上、海边、湖边等景色好的地方，由于疫情的原因，这些地方的短租房发展前景也非常好。

这就是我关于短租的一些想法和经验。我希望这些能给你一些帮助。我始终坚信，只有做得好，体验好，才能吸引更好的客人，这样我自己、我清洁工和运营团队的压力才会小，这样我整个短租业务才会越来越好。而提高房价，提高服务质量，就是我实现这个良性循环的方式。同时，我也会尽力避免吸引烂客人，因为我不想整天忙于解决各种问题，影响到我的正常运营。