一个房产报税小常识，用好它，帮你省一大笔钱

大家好，我是菊子。在这一期的节目中，我要与大家分享一个关于报税的小常识。请注意，我不是会计师，所以我说的仅供参考。现在，有很多朋友会问，自住房增值不是有五十万的免税额吗？是的，关于这个问题，确实存在许多疑惑。因此，我决定在这一期中专门讲解一下。

在美国，税务局有一个专门的条例——121条例。它规定如果你的自住房在过去的五年中住满两年，无论何时，只要在过去的五年中住满两年，你就有五十万的增值免税额。如果你是个人，你就有25万的增值免税额。这是一个最大的福利。但是自从该法规公布以来，税务局担心有人滥用，所以在过去的15年内，税务局一直在不停地进行修改，因为会有不同的情况出现。

首先，我给大家讲解一种最简单的情况。假设你买了一套房子，住了两年后，卖出去赚了十万，原本买的价钱是六十万，那么你的增值是多少？增值五十万。在这期间，你有没有报折旧呢？因为这是你的自住房，所以我们一般不报折旧。那么，当你卖掉这个房子的时候，你需要交税吗？答案是不用，因为你有五十万的免税额。

然后，我们来看第二种情况。假设你买了一套自住房，住了十年后，搬到了新的房子，但是你并没有卖掉之前的房子，而是继续出租。你出租了三年后，你决定把这个房子卖掉。这是因为，根据121条例，过去的五年中你要住满两年才能享受到免税额。所以，你在出租三年后就决定把房子卖掉。假设你这个房子总共持有了13年，原本买的时候是十万，现在你卖的价格是140万，那么你的增值是多少？增值是130万。每年的增值是十万。你自住那十年的增值大概是多少呢？大概是一百万。那么，这一百万里面，你符合过去五年住满两年的条件，所以你和你的配偶有五十万的免税额。但是，你自住期间的增值实际上是一百万，那剩下的一百万怎么算呢？剩下的一百万按照普通的增值税来交，这个税率是根据你们家当年的报税收入来确定，一般是0%，15%，或者20%。

那么，出租这三年的增值怎么算呢？因为这三年的增值也有三十万，这三十万和你自住期间多出来的五十万是一样的，也要按照普通的增值税去交。但是，你需要注意的是，从你的自住房转为出租房的这三年里，你每年在报税的时候都有折旧。所以，税务局会认为你这个房子每年都在贬值，但是当你卖掉的时候，你告诉税务局你的房子并没有贬值，反而升值了，甚至每年平均还有十万的增值。那么，税务局就会要求你把你每年的折旧报税给补回来。

让我来帮你理解这个与折旧税率有关的问题。在我们讨论这个问题的过程中，你可能听过一个术语叫做“recap tax”。这个税率大约为20%，但它具体的数值会受到你的家庭收入的影响。举个例子，假设你有一个房产，在过去的三年里，你出租了这个房产。在这三年中，如果你报告了折旧，那么你就需要按照”recap tax”的税率为这部分折旧部分缴纳税款。

那么，如果在这三年期间，你的房产升值了30万，那么这30万的增值部分是需要按照正常的增值税来交税的。这就是关于如何计算折旧税率的基本解释。

接着，让我给你描述另一种情况。假设你曾在一个自住房居住了十年，然后你搬到了新的住宅，并将第一个自住房出租了三年。那么在这三年期间，你可能正在你的第二个房子里享受快乐的生活。然后，当你决定出售你的第一个房子时，你可能会发现自住房的这个税率政策非常优惠。所以，你可能会想再次利用这个政策，就像你对第二个自住房所做的那样。

假设你已经在你的第二个房子里居住满了三年，这就满足了在过去的五年里居住满两年的条件。此外，假设你以100万的价格购买了这个房子，但现在它的市值已经达到了150万，那么你完全可以选择出售它。你可能已经意识到了，根据税务政策，你们夫妻两人有五十万的增值免税额，所以这部分的增值你是不需要交税的。这就是为什么有的人会非常喜欢这个政策，并且会想尽一切可能充分利用这个政策。

在这样的情况下，有人可能会选择进行1031置换，以避免支付出租房产的增值税。例如，他可能有一处出租的房产，这个房产的增值非常大。当他决定出售这个房产时，他可能会选择做1031置换，以此来避免交增值税。他选择1031置换的原因是他不想为他的出租房产的增值部分交税。

而且，他可能还会换到一个新的大房子，并继续出租这个新房子。这样，他就可以在某个时候，利用自住房过去的五年住满两年，免五十万的这个优势。但是，对于这种1031置换的房产，税务局为了防止滥用，会有一些额外的要求。例如，如果你是通过1031置换得到的出租房，然后你想将其转为自住房，以享受五十万的免税额，那么税务局会要求你在置换后至少持有五年。

在这个过程中，你需要清楚地了解你的增值是如何计算的。例如，在你的房产持有期间，如果你有一部分时间是出租的，那么这一部分的增值就不能算进去。你只能计算在你自住期间的增值。你可能有更精确的计算方法，并可以说服税务局采用你的计算方法。但如果没有，你就只能按照你自住的那个年数除以总的持有的年数，再乘以你的总的增值数。

请注意，在你出租期间的增值是需要按照正常的增值税来交的。这就是我对自住房五十万的增值免税的这个条款的解释。当然，对于这个条款的更权威的解释，你可以咨询你的会计师。同时，你也需要注意，国会经常会对这个条款进行修订，以应对不同的情况和避免滥用。

我希望我分享的这些信息对你有所帮助，感谢你的关注和聆听。