北卡和亚特兰大哪个城市更适合买投资房？

我首先要强调的是，如果你想在美国投资房地产，你需要看大数据，无论是全美的数据、美东南的数据，还是特定地区如北卡三角洲或亚特兰大的数据。然而，我不能为你决定在哪里买房，因为我在这里说的都是投资，不是自住。

投资房地产的原则是，没有不能买的房子，只有不能买的价格。就比如，虽然人们可能会说北卡三角洲不适合买房，但如果你发现一个极其低廉的价格，比如一间价值十万的房子由于卖家急需现金，愿意以五万的价格卖给你，你可以立即获得50%的折扣，那就完全值得购买。所以，我在这里就像捞鱼的人一样，大鱼小鱼，什么鱼我都要，只要价格合适。

另一方面，自新冠疫情以来，整个房地产市场都乱套了，没有规律可循。比如央行的利率操作，当地政府的各种政策，以及疫情后人们的生活和工作方式发生的改变，都影响着房地产市场。最重要的一个新趋势就是人口流动的改变。

同时，由于前一段时间的低利率，许多人将未来几年的房产购买都集中在2020年到2022年进行，这造成了房地产市场的混乱。因为那时的利率实在太低，让很多本不打算买房的人也选择了购房。这些情况都使得本应该在市场上出售的房产数量大大减少。

然后现在呢？比如在亚特兰大，原本每天应该有两千套房子放上市场，但是现在却只有两百套。这是因为很多人发现，如果他们把房子卖掉，他们再也拿不到之前2.5%的利率了，因为新的利率可能高达6.5%。这个差价对于大价值的房产来说，差异很大。所以，市场上的房产供应变得极其有限。

决定市场动态的主要因素就是当前的供需关系。原本市场上有一千套房源供应，但突然间，这个数字缩减为两百套。当供应量突然大幅下滑的时候，房价其实并没有发生什么大的波动，反而是有所上涨。然而，这种现象并不是一种规律，而是因为历史低利率和历史高利率的影响。这种变化在短短两年内就发生了，导致了一部分原本不打算买房的人开始入市，同时那些原本打算卖房的人则选择了持币观望。

你可能会问，为什么那两百套房源还会有人卖呢？他们可能有多种原因，可能是因为资金紧张，需要资金周转；也可能是因为要回国，不再需要在美国保留房产；或者可能是因为不想再为房子的事务烦心；甚至可能是因为房主去世，家人需要将房子售出。所以，即便在当前的市场环境下，仍然会有一部分人选择卖房。

当前的市场混乱不堪，很大程度上是因为人们的消费行为提前了。因为这部分人已经购入了自住房，未来一段时间的需求量会相对较少。这种过低的需求对房价的影响并不明显，但却使得房价持续保持在较高的水平。房价之所以能够在高利率的环境下依然保持稳定，主要原因是房源供应量没有增加。

事实上，当前房源供应量的缩减与贷款利率的变动有着直接的关系。例如，新的贷款利率与房屋贷款利率的利差，就造成了房源供应量大幅下降，甚至减少了75%。如果有一天美联储的利率下调了，这种情况可能会迅速改变，一大批房源可能会进入市场。

所以，如果你现在打算购买房子，一定要小心。因为现在的房价并非真实的市场价值。如果美联储的利率发生变化，由于你的房贷利率已经锁定在较低的水平，那么市场上的房价可能会有较大的下降。这是因为历史的低利率和高利率造成的供应不足的问题，如果能够适应更高的贷款利率，那么这个问题可能就不再是短期的问题，而会成为长期的情况。

我目前担忧的是，如果历史高利率只是为了打压通货膨胀，一旦政策目标达到，通货膨胀回到可接受的水平，利率开始下调，那么房源供应量可能会迅速上升。但上升的幅度并不会过大，可能只是恢复到正常的水平，也就是说，每天市场上的供应量可能会达到一千套，这与现在的两百套相比，显然是一个巨大的跳跃。而这就意味着，房价将不再一直保持在高位，而有可能会有所下调。所以，购房者在做决策时一定要考虑到这一点。

在我看来，选择投资房地产的地点是一门科学，不仅要考虑现在的情况，更要预见未来的发展趋势。我并不想过多地讨论亚特兰大和北卡三角洲哪个更优秀，而是希望讲述一种理念。假设你看中了一个地方，预计其未来五年、十年的人口将激增十倍、一百倍甚至一千倍，那你就应该去那里买房。

然而，供应量这一因素并非我们能掌控的。以美国为例，住房供应量的调控主要由美国央行负责，我们常听到的鲍威尔就是其中的主要决策者。我们无法改变供应量，但我们可以找寻需求高的地方。

例如奥斯汀和旧金山市，这两个地方现在需求极高，人们普遍愿意去那里购买房产。但如果你看到的是现在的高需求，那么你也并不孤单，大家都看到了，高需求已经反映在现在的房价上了。投资的收益可能并不会特别好。你需要去找的，是未来可能有高需求的地方。

你可能会说，我现在看中的地方，供应量只有两百户，需求却有三百户，是供不应求的。我会告诉你，这并不是理想的投资对象，因为如果哪天利率下降，供应量可能会突然上升到一千户，那时房价肯定会下降。但如果你能找到一个地方，尽管现在只有两百户供应，三百户的需求，看似供不应求，但未来可能会有一千户供应。而你预见的未来需求是三千户，那么这里永远都是供不应求的，你的房价就不会有问题。

美国人的投资习惯与我们中国人有所不同。他们看到空地可能只想着种草，而我们可能会想着种白菜，因为我们会想到未来可能的收益。当然，犹太人和印度人可能是例外，他们更倾向于我们的方式。因此，你应该去选择那些未来可能有大型工厂搬迁、能解决大量新增就业、并带来大量新增人口的地方投资。

然而，除了投资的目标地点，你还应该考虑到投资的便利性。假设你是加州的，亚特兰大和北卡都是不错的选择，但你需要考虑到交通问题。长途投资总需要你每年至少两次亲自去看看，因此交通便利性也是投资的一大考量因素。总的来说，只要你找到了未来有大量新增人口和就业机会的地方，无论是亚特兰大还是北卡，都不会有问题。