6月25日美国房地产焦点

“金手铐”效应：低利率如何影响房地产市场

在当前的低利率贷款环境下，2%至3%的利率往往成为想要搬家的人们的”金手铐”。据Realtor.com的报告，2023年5月，全美上市的房屋数量为406,822套，比2022年5月的527,920套减少了22.9%，而且比2019年5月的584,952套减少了30.4%。这种现象证明，低利率已经引起了搬家人数的减少，从而导致了房地产交易量的降低。

人们因低利率而选择留在原处，而非搬家，这种现象在实际计算中表现得尤为明显。比如，如果一个借款人在3%的利率下贷款50万美元，每月的贷款本息总额为2108美元。然而，如果贷款利率提高到7%，每月的支付金额则将升至3327美元。这足以证明，2%到3%的低利率在此刻正起到了“金手铐”的效应，抑制了人们的搬家意愿。

Gen Z在房地产市场的新趋势：远离沿海，向内陆转移

一个由LendingTree发布的有趣调查结果揭示了Gen Z群体在美国房地产市场中的新动向。这一新兴的群体逐渐崭露头角，并且他们的偏好似乎倾向于选择更经济实惠的城市，而非昂贵的沿海城市。

根据该调查，犹他州的盐湖城成为最受Gen Z房地产买家欢迎的城市，这一群体在该城市购房的占比达到了惊人的22.59％。而俄克拉荷马州的俄克拉荷马城和阿拉巴马州的伯明翰则分别排在第二和第三位，吸引了22.36％和20.79％的Gen Z买家。

然而，昂贵的旧金山只有7.76％的Gen Z买家，纽约和圣何塞的比例也只有8.88％和9.70％。这一发现无疑说明Gen Z买家们正在远离高价位的沿海地区，转向更加实惠的房地产选择。

高息时代：房地产市场的挑战与应对

2020年12月，来自密歇根州的Maggie一家决定在拉斯维加斯的Prescott Park地区购买了一处价值39.6万美元的房子，享受了约2%的极低利率。然而，当他们决定由于个人原因回归密歇根州时，利率已经出现了显著上升，对于他们这样的家庭，这无疑带来了巨大的财务压力。

事实上，这样的情况并不少见。根据Redfin的数据，到2022年第一季度末，23.5%的持有抵押贷款的美国人利率低于3%，62%的利率低于4%。这样的背景下，一旦利率上升，将对这些家庭构成极大的冲击。国家房地产协会的高级经济学家兼房地产研究主任Nadia Evangelou指出，当前的利率已明显高于一年前，这意味着现有的房主不愿搬家，对于房地产市场的流动性构成了限制。

由于利率上升，潜在买家每月将需要支付额外的数百美元费用，这无疑增加了他们的经济压力，并且限制了他们在市场上承受得起的价格。然而，即使在这样的情况下，Maggie一家仍然依靠他们的房地产经纪成功出售了他们在拉斯维加斯的房子，价格超过50万美元。但是，在返回密歇根州购房时，他们只能接受更高的利率，同时期待未来利率能够下降，以便再次获得低利率贷款。

在当前的环境下，许多人正在全国范围内经历这种现象。更高的利率不仅提高了购房者的购房成本，而且还限制了他们在市场上承受得起的价格。在高息环境下，房地产市场的挑战将会变得更加严峻，但也正是在这样的挑战中，人们更需要智慧和勇气去应对和适应市场的变化。

房地产行业的困境：风险与机会

最近，根据MSCI Real Asset的一份报告，房地产行业正遭遇一些严重挑战。由于融资成本的上涨，购买购物中心和办公场所的建筑业主们被迫违约。这导致负债投资的现金流量开始积累，累计总量已经高达近6400亿美元。

进一步分析显示，这种情况下，潜在的不良资产可能会达到1550亿美元。特别是办公场所和购物中心的空置率飙升，这加剧了地区银行收紧信贷标准的压力。加上房地产价格的下跌，一些物业无法再次融资，这无疑加重了房地产行业危机的负担。

对于当前房地产市场来说，这无疑是一个艰难的时期。我们可能会看到更多的负债投资现金流量积累，这将为市场带来更多的负面影响。