6月23日美国房地产焦点

美国房地产市场：价格风险、利率与库存危机

从最新的Redfin数据来看，美国当前的房价比新冠疫情爆发前提高了44%，中位数房价已经高达419,103美元，显著高于2020年1月的290,264美元。这一现象的出现，主要得益于低库存、高抵押贷款利率以及房主倾向于保持更低利率的借贷，而不愿意转向更高的利率，使得房地产市场承受了前所未有的压力。

Redfin最近发布的一份报告显示，现在的房源数量比疫情爆发前减少了39%，这使得房屋供应不足。据Freddie Mac估计，目前的房屋缺口已经达到380万套。此外，抵押贷款利率依然维持在7%，几乎是两年前低利率期间的两倍，这个现象进一步推动了房屋投资热潮。

而当前的高利率环境也为现有房主带来了所谓的“黄金手铐”，因为他们更倾向于维持在低利率的贷款中，这比迁往更昂贵的抵押贷款利率更具吸引力和实惠性。据联邦储备委员会主席杰罗姆·鲍威尔的表示，未来还有更多的利率提升在路上，抵押贷款利率在短期内可能不会有太多下降。

抵押贷款协会副总裁、住房经济学家爱德华·西勒尔近期在采访中表示，新房主所面临的是史上最不可承受的市场环境。抵押贷款协会的购买申请付款指数，这是一个衡量借款人承担能力的指标，已在6月份达到历史最高水平。

因此，作为房地产市场的参与者，我们都应更加警惕，以确保我们的投资不会遭受过度的价格风险、利率风险以及低库存风险的影响。对美国当前的房地产市场有更全面、更深入的理解，是我们每个人都需要去努力和学习的。

美国房产市场值得关注的增长与下滑趋势

近期，一项由美国银行率网站发布的新研究揭示了全美房屋价值的动态变化情况。尽管全美房价普遍呈现下滑趋势，然而，位于美国东南部的房产市场却显示出了相对稳定的态势。

这项研究通过调查数百个大都市，深入探究了从房屋价值、就业增长到房屋的销售时间等多个方面的数据，为我们揭示了房地产市场的最新形势。在这些城市中，凯普罗维尔-弗摩里斯位于佛罗里达州，以其稳健的市场表现拔得头筹，位居第三。紧随其后的是田纳西州的诺克斯维尔，居于第二名。而位居榜首的是乔治亚州的盖恩斯维尔，该地的房价每年都会上涨21%，增长幅度惊人。

然而，不是所有的城市都展现出了同样积极的市场态势。房地产市场表现相对落后的城市中，有匹兹堡、爱荷华州的雪夫勒拉普，以及加利福尼亚州的奇科，该城距离排名在所有测量类别中都相对较低的萨克拉门托仅一个半小时车程。

商业房地产领域遇险境

根据布隆伯格的商业周刊报道，全球范围内，商业房地产市场正面临利率上升和房地产价值下降的双重打击，这使得市场陷入危险的境地。从旧金山到香港，许多写字楼业主不愿再注资，相反他们开始放弃自己的债务。即使是旧金山市中心最大的购物中心也不例外，其业主们亦纷纷放弃。而在香港，一栋全新的摩天大楼仅租出了四分之一的空间。商业房地产市场内部的不健康现象正逐渐蔓延，就像黑色的缝线贯穿着全球经济。

硅谷办公室空置率上升，投资者和开发商的担忧

硅谷一直以来都是科技行业的中心，但最近的数据显示，该地区的办公室空置率正在上升，这引起了投资者和开发商的担忧。根据华尔街日报报道的数据，自2019年以来，硅谷的空置率已经从11%上升到了今年6月的17%。而在一些城市，空置率甚至超过了20%，例如门洛帕克和山景城。

尽管硅谷的空置率低于旧金山的33%，但分析师和投资者仍然预计，硅谷的空置率将继续缩小与旧金山的差距。这是因为许多科技公司正在进行裁员，并减少不需要的办公楼层。值得一提的是，一些大型科技公司，如谷歌、Meta（前身为Facebook）和苹果，即使在市场紧张的情况下，也很少进行裁员。

然而，今年谷歌推迟了在圣何塞的Downtown West区的建设，这引发了人们的担忧。该项目是一个占地约80英亩、可容纳25000名员工的综合交通零售村。此外，虽然亚马逊和谷歌等大型科技公司要求员工至少部分时间返回办公室，但这并没有阻止公司削减办公空间。Meta最近还将额外的70万平方英尺办公空间列为出售，这与其关闭位于森尼维尔的办公室有关。

根据Kastle Systems的数据，硅谷目前的办公室回归率是追踪的10个城市中最低的。在今年6月的第一周，圣何塞的回归率仅为疫情前的39%。这意味着许多员工仍然选择在家办公，而不是返回办公室。