投资房地产最怕的五件事

在这一期，菊子想跟大家分享的主题是，做房地产投资时我们最怕的一些事情。首先，我们最怕的就是你根本对房地产不感兴趣，或者你根本不想投资房地产。你要知道，在中国，70%的财富是在房子上，而在美国这个数字大概是30%。这意味着，财富在房子上的比例是很大的。如果你说你的财富不在房子上，你不碰房地产，那你就知道你发财的可能性会大大降低。

接下来，我想谈谈美国政府的福利政策。美国虽然是资本主义国家，但在很多方面更像是社会主义国家。美国政府对低收入者，或者是老弱病残的人，都有很多的福利政策。接下来，这些政策可能会越来越多。那么，政府给这些人的福利，钱从哪里来呢？多半都是从税收，如果钱不够的时候，政府可能会增加苛捐杂税，而这些税多半会征自那些有工作的人，就是靠工资收入的人们。

有人预测，在美国中产阶级慢慢会消失，消失后的他们可能一部分会逆袭到上层，而大部分人则可能留到底层去，变为穷人。如果你现在靠工资生活，政府可能看着你像一块肥肉，想对你增加更多的苛捐杂税，那你的位置就可能不保了。那么，你是朝上走还是朝下走呢？如果你不是老板，如果你们家里没有矿，如果你种不了彩券，那你很可能朝下。但如果你手里头有几套出租房，你可能朝上走的可能性会有。

我身边就有这样的例子。我认识的一位朋友，他从国内过来，在国内有着非常好的工作，但是过来二十多年就在家带小孩，英语也逐渐不会说了，形象也不太好，也没有什么工作，也没什么实力。但是，你不能瞧不起他。可能你身边就有这样的人，看着很普通，但他可能告诉你他有五个房，他在上海有个房，他在美国某处有几座房，然后再告诉你上海那个房现在已经值两千万了。他在美国买的那个房，可能是五万块钱买的，现在已经是三十万了。如果这个人他投资房地产很早就开始投资了，他就靠几栋房，很容易就把你给打败了。

随着中产阶级的消失，作为中产阶级的你可能会感到无所适从。一种常见的建议是紧紧抓住你的经济地位，不要让自己滑落。例如，你可以投资买几套出租房。但请记住，投资购买出租房并不意味着你今年买了，明年就能立即获利。这个投资需要长期的维护和投入，你需要把视线拉长，看看二十年后的情况，你才能看到明显的收益和贫富差别。

然而，做房地产投资的第二个困扰可能是你把它当作一个纯粹的挣钱途径，而不是一个业余爱好。如果你投入了资金，然后坐等收益，却不把它当作一个爱好，那么你在与他人讨论找房、修房的话题时可能会毫无兴趣，甚至显得极度不耐烦。这也是我所担忧的。如果你只看待它作为一个赚钱的工具，而不是一个爱好，那么你可能会陷入一种社交恐惧症的境地，因为你的整个焦点都在挣钱上，而不是享受这个过程。

我个人是一个有社交恐惧症的人，但是当我谈论到房子的时候，我可以滔滔不绝。因为房子是我的一个兴趣爱好。我可能不知道如何修车库门，但是只要我有一套房子，我就可以在youtube上学习如何修理，然后自己动手修理。我把投资房产、修房、找房都当作我的一个爱好，就像我喜欢钓鱼、下棋、打麻将一样。如果你投资房地产，但是没有把它当作一个兴趣爱好，那么你就面临风险。人们常说的”做你爱做的事，花时间去研究”就是这个意思。如果你在上面投入时间，你不知道的事情就会变少，知道的事情就会变多，你的信息量也就足够了。

随着你对这个领域的了解和熟悉，你会掌握如何控制花费，如何筛选房客，你的风险就会降低，收益就会提高，赚钱的概率也会增大。然而，另一种可能的

困扰是，当你投资房产时，你可能过于关注增值，而忽视了现金流。增值的确非常重要，我们都希望能像爬喜马拉雅山一样，不断向上攀爬。但请记住，我们的目标是爬上喜马拉雅山，而不是走错路，南辕北辙。增值的目标的确重要，但活到山顶，能一直攀爬，而不是在半路上死去，这才是真正重要的。

身处加拿大的投资环境中，一位投资者提出了“剩者为王”的房地产投资观念。他将“剩”解读为“剩下来的”，坚信只要坚持到最后，无论其他投资者因为各种原因倒闭、破产或退场，只要自己始终站立，就一定能赚到钱，甚至有可能发财。然而，坚持到最后的关键因素在于投资者的现金流和利润。

以此投资人为例，他拥有上百处房产，每处房产都有稳定的现金流。他以低价购入，享受良好的租售比，保证每处房产都有现金流入。假如他的全部房产从一千万的市值陡然降到五百万，市场的房地产危机出现，房市崩盘，面临约50%的损失。然而，只要他持续拥有现金流，再加上他的房地产贷款是长期固定的，他的养房费用在房价下降期间并没有发生明显变化。

实际上，房价的下跌可能使他的养房成本进一步降低。房价的降低导致地税的降低，而地税是养房成本中一大项开支。所以，当房价下降，他的地税费用也会随之下降。尽管在房地产危机中，他的收入可能会有所减少，例如租金收入从一千降到八百。但是，只要他的现金流始终保持稳定，他的财务状况就不会出现问题。这是因为在他进行投资购进的时候，他最重视的指标就是现金流。他已经考虑了最好和最差的情况，所以无论市场如何波动，只要他对现金流有充足的考虑和准备，他就能在市场的风浪中生存下来。

然而，这并不意味着所有投资者都可以轻易做到这一点。比如，如果你是一个胆大妄为的投资者，没有储备金，没有购买保险，不依法办事，只想着利润最大化，那么你可能会遇到很大的麻烦。

我们曾经谈论过，风险控制和保险这样的准备对于我们做房地产业务来说至关重要。那么，这其中还蕴含一个我们常常忽视，却深具挑战性的问题。那就是人们对于风险的认知和应对策略，这可能会导致一些我们担心的风险实际发生。

让我举个例子，有些人乐于跟随群体，一旦市场出现起伏，他们会不假思索地随大流。他们可能过于依赖他人的意见，而缺乏自我判断，这种优柔寡断的行为模式会导致他们在财务上处于较为不利的位置。他们或许应该理解，要在金融市场中走得更快，更灵活，我们必须学会自我思考，做出自己的决定。

比如，在我们的圈子里，我们常常用“韭菜”这个词来形容那些总是跟风的人。这个比喻的意思是，如果你总是模仿别人的行为，不进行自我思考和决策，那么你可能就像韭菜一样，任人割取。

一位朋友的经历可以进一步说明这一点。他在开车时遇到了一场事故。他在左转的时候，没有遵守交通规则给直行车辆让路，结果被一个高速行驶的车辆撞击，车辆严重损坏。当我去看望他时，他对我说，他是跟随前面的车辆左转的，但他并没有考虑到，前面的车可能在没有来车或者绿箭头亮起时才左转。这就好像在金融市场中，你不能仅仅看别人怎么做就跟着做，你必须依据自己的情况做出决定。

所以，无论我们是在做投资决策，还是在日常生活中，我们都需要学会独立思考，做出自己的决策。这并不仅仅是看着前面的人或者市场大环境，而是要衡量自身的情况，理性判断利弊，衡量风险和收益。每个人的情况都是不同的，风险承受能力、考虑的事情，甚至买房的目标都是有差异的。因此，独立思考，独立决策就显得至关重要。

在我们过往的房地产投资讨论中，有一种常见的情况让投资者望而却步，那就是对确定性的过度追求。人们经常询问关于购房的成本，租金，甚至是未来的增值前景。但是，如果你是一个对确定性有强烈需求的人，那你可能会有一些困扰。你可能会说：“我要在多少年内收回投资，每年的收益增值要达到多少，这些都需要一定的确定性。”但实际上，房地产投资并不能提供这种确定性。

在房地产投资中，你投入的资金买下了房子，但是决定你的收入的是房客。比如，房客是否愿意付给你多少租金，以及他们愿意住多久。这些都是由房客来决定的，而你无法完全控制。此外，房子后续的维修和维护，比如空调多久需要更换等，这些问题也会影响你的收益，这也不是我们可以决定的。

如果你在投资房地产时过分追求确定性，你可能会对未知的因素感到恐惧，这就可能导致你过早地放弃投资机会。许多人有着足够的资金和对房地产的热爱，但他们因为对确定性的过度追求而排除了所有的投资机会。这样的结果往往是，你可能会因为1%的风险而放弃30%的收益机会。

面对这种情况，你可能会问：“我该如何处理这种恐惧？”其实，房地产投资和其他类型的投资一样，你可以进行资产配置，或者选择风险偏低，相对稳定的投资产品。你可以选择未来较为确定，风险较低的房产或其他类型的投资。

希望这些信息能帮助你在进行房地产投资时，做出更明智的决策。感谢你的观看，我们下次再见。