看官司教你把关新建房的注意事项

我在去年看到一个新闻，涉及纽约州的一位开发商，我们姑且称他为R开发商。据报道，他正在与一个叫做Hudson Meridian Construction Group的建筑商打官司，我们暂且称之为Hudson建商。R开发商指控Hudson建商的工程质量存在问题，他们要求的赔偿金额高达五百万美元。

在看到这条新闻后，我决定制作一期视频，向大家讲解一些关于购买新建房的注意事项。当我们去购买新建房时，很多人会觉得这种购房方式简单、快捷，不需要过多准备，只要带上行李，就可以直接入住，前一年的维护维修都有房地产商包管，相当省心。

然而，我想告诉大家，当你说‘新建房的卖家’时，你可能会以为卖家就是建商，但事实并非如此。实际上，卖你房子的卖家并不是建商，而是开发商。那么，开发商和建商究竟有什么区别呢？

开发商和建商的区别主要在于他们的角色和工作职责。开发商通常是房地产项目的发起人，他们看上一块土地，然后找到建商进行施工。而建商则负责具体的施工任务，他们会找到sub-contractors以及更下游的工人去完成每一个工程细节。在这个过程中，开发商更像是脑力劳动者，他们看起来就像总统、律师或者政客，而建商更像是体力劳动者，他们看起来像斯瓦辛格或者史泰龙。

当你购买新房时，你和卖家签订的合同，以及负责你的人，实际上是开发商，而不是建商。开发商如果专注于某一地区，或者专注于某一种类型的房产，例如市中心的高层建筑或者城市郊区的低价位独栋房子，那么他们可能就会有自己的建商团队。这样的开发商和建商可能就像左手和右手一样，虽然他们有不同的名字，但实际上是同一个组织的不同部分。”

然而，很多时候，特定的情况需要我们深入探究。例如，某些小型开发商，或者那些在多个城市、多个层次开展业务的开发商，他们的业务涉及的范围可能相当广泛。他们可能既在一座城市中开发高层建筑，又在另一座城市中开发独栋住宅，甚至还可能涉及移动房屋（mobile home）的开发。

这样的开发商，他们的合作网络通常也会非常复杂。他们可能没有专属的建筑商，而是与多个不同的建筑商有合作关系。例如，他们可能与一些专门建设高层建筑的第三方建筑商合作，也可能与专门建设独栋住宅或经济适用房的第三方建筑商合作。

因此，当你打算购买房产时，你需要关注的不仅仅是开发商，更重要的是实际进行建设的建筑商。当你签订购房合同时，你可以深入了解这个房子的建筑商是谁，并对这个建筑商进行进一步的调查。有时候，即使建筑商是一个享有威望的大品牌，他们可能会雇佣一些表现不佳的第三方电工，这可能会对房屋的质量造成影响。

有一个典型的例子可能会引发大家的好奇心。假设奥巴马总统是一个开发商，他在做开发工作十年后，发现他已经有了自己的品牌，并且他的产品已经开始有了聚焦。此时，他想要成立一个团队，成为一家券商，同时还是一个开发商。那么，他的形象会是怎样的呢？

我们可以设想，当他开始做开发商的时候，他可能会像奥巴马总统一样，但是当他开始涉及更多的业务时，他的形象可能会逐渐变得像施瓦辛格。可能这是因为他每天都要在工地上奔波，每天都要协调和对接各种事情，他的生活可能会受到风吹日晒，他可能需要做很多体力劳动，与各种人打交道，这可能会导致他的外表逐渐变得更加粗犷。

一个真实的案例可以帮助我们更好地理解这一点。这是一起发生在纽约州新罗塞利市的案件。一位开发商在这个城市开发了一个280×280的公寓楼，这个公寓楼从2017年开始建设，2020年建成，不到一年就有房客入住。

在我们的探索中，我们发现问题的根源来自建筑商使用的一种有问题的防水膜。这种膜是用于房子的外墙，一般是在构架（framing）外覆盖一层防水膜，然后再进行设置。然而，这次使用的防水膜出现了问题，导致房子漏水。

对此，开发商首先要求建商修复问题。建商也尝试去解决，但最后无法修复，因为整栋楼使用的防水膜都存在问题。于是，开发商要求建商赔偿五百万，这五百万用于整栋楼的问题更正，例如需要将防水膜全部更换。然而，建商却不愿意支付赔偿，他们之间开始产生争执，甚至争执升级到法庭。

由此故事，我想提醒大家在购买新建房时要注意几个问题。首先，你需要知道开发商、建筑商、分包商以及下面的handyman可能是不同的人，而且他们的工作质量也可能有所不同。大部分情况下，如果是好的开发商，他会有自己的监管和流程，质量应该是好的。但实际上，建筑商也能够起到一定的决定作用。

第二，即使是大的开发商和建筑商，也可能出现问题。比如在这个故事中，他们在纽约建了28层的大楼，却出现了使用违规、不合法、不合标准的防水膜的问题。因此，你需要认识到，即使是价值四十万的新建房，也可能会出现类似的问题。

新建房有潜在的问题，比如施工质量的问题。因为，对于旧房子，比如已经有十年的旧房子，这些问题一定会显现出来，你能看到。但是对于新建房，可能会有潜在的问题，你需要知道这一点。

你可能会问，什么时候才能看到这些问题呢？我的理解是，一般一个房子五年左右的时候，建设过程中的所有质量问题就会显现出来。比如，如果空调装的不好，建筑材料有问题，地基打得不好等，都会在五年左右显现出来。这需要一定的时间，但一般五年就差不多了。

购房是一项重大的人生决策，其中涉及很多复杂的因素需要考虑，比如选择新建房还是五年新的房。如果你选择买新建房，你可能会发现其中的优势和潜在缺点。新建房的好处是在第一年有全面的保修，这会让你省去很多麻烦。然而，新建房也可能存在问题，这些问题可能不如五年新的房子那么明显。

对于已经使用五年的房子，一个显著的优点是如果房子中存在任何潜在的建筑质量问题，这些问题在五年的使用过程中大多都会暴露出来。因此，五年新的房子在某种程度上更安全一些。然而，新建房和五年新的房都各有利弊，具体的选择需要你自己去衡量。

通常，开发商会为新建房提供一定时间的保修。大体上，保修的顺序和时长如下：第一年，所有问题都会被保修；接下来的两年，所有电路、水管、空调管道等问题也会被保修；而在接下来的十年内，所有结构框架的问题都会被保修。当然，这只是一个大体的概念，具体的保修条款你需要查看合同，看看开发商给你承诺的是什么。

购买新房时，你可能会遇到几个问题。首先，你需要考虑是否需要做房屋检查。即使是全新的房子，也可能存在问题。因此，无论房子是否全新，进行房屋检查都是必要的。虽然新房可能会有一些你看不见的深层问题，但是房屋检查可以帮助你发现这些问题，这些发现的问题可能会足以支付房屋检查的费用。

第二，由于新房一般都有一年的全面保修，所以在保修期即将结束时，你可以考虑再做一次房屋检查。因为一旦过了这一年，全面保修就会结束。所以，当一年保修期即将结束时，进行一次全面的房屋检查，查出任何可能存在的问题，然后提交给开发商，他们会负责修理。

新房的问题有时候并不少，这些问题在一年内开发商都会全保修，就在这一年内你可以再做一次防检。例如，你花费350元做了一次房检，虽然花费了一点，但万一能查出什么问题，相对来说这把你的风险给降低了。我听到过许多关于新房的问题，有人在交房时发现他的房子缺了一个窗户，这是开发商为了降低成本有意为之的，要么你就把房子还给开发商，让他违约，要么就接受没有窗户的事实。有一次我到郊区想买新房，中介给我看了一间房子，说可以便宜一万块卖给我，我好奇地问了为什么，中介才吞吞吐吐地告诉我，这个房子在一楼忘了建半个厕所。一般的一层房子里，应该有一个能洗澡的厕所，或者至少有一个半厕所，因为大部分时间我们都在一层活动，需要一个方便的卫生间。这就是说，这个房子在设计时犯了个大错误，忘了在一楼放半个厕所。

有时候新房的问题甚至更离谱，比如我听说过有一个国家建了一个超高的摩天大楼，等楼建完之后发现他忘了装电梯，这就是新建房会出现的一些问题，有时候可能是小问题，有时候可能是很严重的问题。所以你在买新房的时候，不能只看房子的户型和地段，还要看看开发商是谁，去调查一下他们的口碑，不要因为是新房就忽略了这一步骤。新房也会出现问题，你要确定你买的房子的质量好不好，可能需要五年之后才能真正明白。在这里，我希望我分享的这些信息能给你带来帮助。