Rowen新城：一步之遥的亚特兰大房产投资天堂！

大家好，我是菊子。在今天的分享中，我要谈论的是在亚特兰大购买投资房产的一些注意事项。我收到了大量的询问，朋友们都想知道，他们应该在哪里买投资房？应该买什么类型的房产？现在房价似乎即将崩盘，贷款利率又如此高，他们是否该趁此机会出手？

这些都是大家普遍关心的问题，我明白这些疑虑，然而我没有绝对的答案，因为我们现在处在乌卡时代。乌卡，即不确定性、复杂性和模糊性的意思，意味着我们不能从过去预测未来，也不能从一个地方的发生的情况来推测另外一个地方的情况。这主要是因为我们的时代充满了黑天鹅事件，以及央行和中央政府频繁的调控。

所以，如果你向我提问上述的问题，我没有明确的答案。我建议你和你的伴侣多讨论，去研究你想要购买的那个地区，发生了什么事情，那里的供应和需求如何。你需要了解你想要购买的房子的具体情况，以及你是否需要贷款，你能买到的最好价格是多少。这些都需要你具体情况具体分析。

然而，有一个例外。如果你想在乔治亚州投资房地产，我可以给你两个推荐。一是亚特兰大近郊的Rowen新城，二是靠近我们Savanna港口的现代汽车城。我在上一期的分享中已经介绍过现代汽车城了，所以这次，我会重点介绍亚特兰大近郊的Rowen新城。关于这个新城的信息在网上非常多，你可以在Google上搜索”Rowen development”或”Rowen project”来了解更多详情。

在这一期中，鉴于时间的限制，我决定直接向大家展示Rowen项目的官方网站内容。这个网站的信息相当齐全，只需搜索”Rowen project”或者”Rowen development”，就能找到众多相关词条。

点击进入他们的官网，大致可以看到几大板块的内容：欢迎、房地产、新闻以及关于。而我们现在看到的这个页面，正是”欢迎”部分。在这一部分中，他们描述了Rowen的定义，可以被理解为一个融合了各种人的观念和想法的地方。

他们进一步阐述，Rowen项目跨趔了两个县，Gwinnett county和Barrow county，其中主要合作伙伴为乔治亚州的Gwinnett county以及其他一些科研院校，也包括了一些大公司。Rowen社区内有办公楼、研究单位、公共设施如公园以及住宅，构成了一个充满活力的社区。这里还吸引了一些《财富》500强企业和大型科研机构。

关于Rowen社区的经济效益，他们预计，该项目能够为75000名大学生提供就业机会，每年的生产总值达到4050亿。在2035年之前，该项目预计将创造18500个工作岗位，并在长期发展中创造十万个工作岗位。

Rowen社区是一个以目标驱动的地方，主要强调医疗、环境和农业这三大板块。整个社区设计为可步行社区，就像我们国内的万达城那样，通过步行就可以轻松地游览整个社区。

在这个社区，主要的特点是对环境的尊重。在此，每个人都能深深地体验到自然环境的独特魅力，这无疑让人难以忘怀。我们重视从碳排放和能源使用的角度出发，积极打造健康的自然环境。对于有意购买房地产的您来说，这里绝对是个理想的选择。您可能会好奇，这个地方到底在哪里呢？我们位于亚特兰大周边，目标是复制北卡罗来纳州的三角洲模式。

为了更具体地解释，让我们看看这张地图。我们正在亚特兰大的Athes城，以及Gainesville等城市之间构建一个新的三角洲。我们的计划是在这三个城市的中心地带——Rowen所在的地方，通过Rowen新城将这三个城市连接起来，从而形成一个整体的经济发展体。Rowen新城项目占地两千多英亩，它包括的区域主要位于University Parkway和Winder Highway之间的Dacula地区。这片地原先大部分都是农田，现在被Rowen新城项目所占据。

因此，如果您有意购买房地产，您会发现可租和待售的房源并不多。这是因为Rowen新城项目已经占据了大部分的空地，导致可选的房源数量大幅减少，可能减少了50%。但请您记住这个地方，我们接下来的房产选购就在这里进行。

在我们的房地产主页上，您会看到您关心的一些内容。其中包括一期的基础设施计划，预计将在2024年第一季度完成，涵盖了八百多英亩。实际上，这个项目已经在2023年第一季度开始了。我们期待在2024年第一季度，基础设施建设能够全面完成。

我们看到，完成后的Rowen Village具有各种配套设施，包括住宿、办公室、公司、科研机构和公园。这个村落更强调自然和原生态，提供了一个优美和平静的环境。

Rowen Village的官方网站常常更新，大约每两周都会发布新的信息和公告。例如，最近的新闻就是在5月22日发布的，里面详细解释了目前的施工进度，包括哪些路段已经关闭，以及应如何规划绕行路线。网站还提供了一些关于村落的额外信息，这些信息可能会引发你的兴趣。最后，网站上有一个问题解答区，回答了许多关于Rowen Village的常见问题。

当然，如果你考虑在Rowen Village购房，而且英语能力较好，你也可以自己上网去研究关于该项目的所有信息。在这个视频中，我希望能让你对Rowen Village有一个大致的了解，以及它所处的地理位置。现在，让我们一起查看一下地图。

亚特兰大的地图显示，Rowen Village位于Dacula区域，大约离飞机场50英里，离华人聚居的地方大约20多英里。放大地图，你就可以看到Rowen Village在Dacula的具体位置。从Dacula开始的316公路，也被称为University Parkway，沿线是Winder Highway。在这个区域的中心，有两千多英亩的绿地，这就是Rowen Village的所在地。

Google地图可以让我们查看周边的发展和设施情况。沿着高速公路，你会看到许多开发项目和商店。然而，在Rowen Village这块地区，由于一半的土地被用于农业，目前还没有太多配套设施。

那么在Dacula地区现在都有什么样的房子出售呢？我们可以通过Zillow这个平台来查找信息。在搜索栏输入”City Dacula”，系统就会显示出这个地区的房源。我们只需要放大一点，专注在Rowen Village这个地区，就能看到这里的房源信息。

在我们的搜索过程中，一个出售的房子引起了我们的注意。这个房子坐落在大楼上方的数据区，现在就在市场上出售。不过，我们发现此区域的出售房源并不多，所以我们决定深入了解一下这个房子。

这个房子离我们最近，它的信息已经呈现在我们的屏幕上。我们正在寻找出售的房子，因为我们有购房的需求。我们想要购买的是一种特定类型的房子：不超过五十万的独栋房子，至少有三个卧室和两个卫生间，建造于2010年之后。通过设置这些参数，我们得到了一些符合要求的房源。

其中一个房源靠近Rowen新城，这个房子的售价为33万五。我们点击查看了这个房子的详细信息，照片显示它拥有1414平方尺的室内空间，三个卧室，两个卫生间。此外，这是一个平层房子，比一般的二层房子空间利用更有效，大约相当于1600尺的二层房子。这个房子的建造日期在2014年，配备了电力驱动的中央空调和两个车库。另外，它还有一个占地0.59英亩的庭院。

这个房子的地理位置很接近Rowen新城，这意味着它有可能在未来增值。如果你感兴趣，你可能需要到本地房产办公室确认这个房子与Rowen新城的具体距离。这个房子目前的售价是每平方尺237美元，相比于新建房子平均每平方尺200美元的成本，这个价格稍微高一点。

我们接下来查看了这个房子的详细信息，如“fact and futures”。在这个部分，你可以看到更多关于这个房子的信息。不过，这部分信息我就不详细读了，如果你有购房需求，你应该仔细阅读这些信息。

接下来我们看到了这个房子的估值。按照zillow的估计，这个房子的价值为33万五，但是它也有可能在31万八到35万二之间。这只是一个参考，实际的价值可能会有所不同。这个房子从2014年到现在的价值变化可以在趋势图中看到。在趋势图下面，你会看到两个美元标志，这表示在那一年这个房子被出售过。比如，你可以看到它在2015年1月16号以12.99万的价格出售过。最近，这个房子在今年的4月30号以34万的价格出售过，现在的要价是34万五。

以上就是关于这个房子的所有信息，下一步我们将继续观察这个市场，看看是否有其他可能的房源出现。

当你在进行尽职调查分析时，你需要查看周边房屋的售价，并比较你打算购买的房子的价格是否过高。以此进行比较，例如，如果在2022年3月份旁边有个房子出售，你就可以比较这个房子在2022年3月份的价格与其的价格。

同样，你也需要查看房屋的价格以及其过往的交易历史。你可以点击网页上的“show more”选项，以查看完整的交易记录。例如，该房产在2007年5月8日售出价格为14.3万，2013年售出价格为8.7万，2014年想要以2万的价格出售，而且这个价格的房子很快就被买走了。之后在2015年，这个房子的价格为129,000九。

我们注意到，在2013年4月19日，这个房子被以28.1万的价格售出。目前的房主以28.1万的价格购买了这个房子，但是他没有对房子进行任何改动，而是直接将其挂在市场上以34.5万的价格出售。由于房子难以售出，他只能一次又一次地降价，目前的价格是33.5万。

因此，你就可以知道，对于这样的房子，如果价格低于30万，房主肯定不会出售，因为这将导致他亏本。如果价格高于30万，你有可能拿到这个房子，但如果你提出33.5万的价格，你就很可能买到这个房子。

接下来，我们要考虑如果你要持有这个房子，你每年的持有成本是多少。虽然这个数字并不准确，你还是需要做个参考。首先，你的本金和利息是1787，这是在假定你按照原价购买，首付20%，30年期限，利率为7.02%的情况下计算的。现在我知道有的银行提供的贷款利率为5.5%，但我们假设是6%。这样一来，你每月的本金和利息将变为1607，不过你的利率可能会更好或者更高，这就要看你购买房产过户时的具体情况。

接下来，你还需要考虑是否需要购买贷款保险，以及你的地税是多少。根据0.79%的地税率计算，每月地税为221，但我会按照1%调整，这样每月的地税就变成了279。保险费用为117，但一般来说，每年九百到六百就足够了，所以每月的保险费用约为75。

接下来，我们需要核实是否有物业管理费（HOA）。如果没有，那对你来说就是一个好消息，因为你不需要每月支付物业管理费，这是一笔可以省下的费用。同时，没有物业管理费意味着你在房子上的活动没有限制，你可以出租，短租，只要你所在的城市允许。

所以，我们粗略调整一下，每个月持有房子的成本大约是多少呢？大约是1961，但是这个数字没有包括空置费，招租费，物业管理费，以及可能的维修维护费。我们再加上500，这样你每个月的费用就大概是2461，也就是每月两千四到两千五。记住这个数字，因为这是你持有这个房子的成本。

在关注一个房源的价格是否合理时，首先我们需要在周围环境中进行比较和调查。假设你认为这个价格相当合理，接下来，你可能会想知道买这样一栋房子能带来多少收益，每年需要投入多少资金。

我们可以通过查看销售转为前线的情况，比如他们的出租情况，来得到答案。同样的条件下，看一看这个房子的租金是多少，我们不设最高价。我们会设定三个卧室和两个厕所，这栋独立的房子是2010年之后建造的，因为我们想看一下与我们想买的房子类似的房子的平均租金。

看看这样的房子，它们并不多，因为我们考虑的房源位于离Rowen新城最近的地方，现在它并没有什么优势。但到2024年底或2025年新城开始运营时，这个区域的差异就会显现出来。越靠近新城，房租一定会更高。当前，周边2010年的房子，相似的情况下，租金是2700至3800之间，这是Zillow上正在招租的。

在Zillow上，我们无法找到已经出租的房子大概用了多长时间出租以及租金是多少，但如果你有中介，他们会帮你找到这些信息，这些信息是非常有用的，可以预估你的房子的情况。例如，有一个房源有四个卧室，三个厕所，2524平方英尺，租金是3800；另一个房源有四个卧室，两个半厕所，2342平方英尺，租金是2400；还有一个房源有五个卧室，三个厕所，2513平方英尺，租金是2750。

如果你打算购买房子，你需要自己进行研究，仔细观察这些情况。如果附近没有其他的出租房源，我有足够的信心认为你的房子可能会租到2300。现在新城正在建设，有很多工人在此工作，他们和他们的家庭可能需要租房，但在这附近可供选择的并不多。

所以，我猜你的房子能租到2300，但我们之前计算过，你每个月养房的成本大概是2400到2500。如果你每月收入只能带来2300，而你实际的花费，包括空房费、招租费等，大约是2400到2500，那么你每个月大概会亏100到200元。一年下来，你大约会亏2000到4000元。总的来说，如果你喜欢这个房子，你可能会接受这种情况。

如果你能做到长期持有，在新城开始运作的2025年，甚至整个Rowen Village开始运作的2035年，你还在这里，那么这个投资肯定会让你看到回报。甚至，如果你能有五十年的耐心，等到这个地方迎来了十万的就业人口，那你的房产一定会升值。

然而，从2023年开始，你购买房产到2025或2026年，这个新城在大量的人口流入之前，你可能需要每年投入两千到四千块钱。如果这对你来说，是可以接受的，如果你有长期持有的决心，那么购买这个价值33万五的房子就是一个很好的选择。你可以从现在的租售比、持有成本、以及预期的利润等角度去分析。

但请记住，你购买这个房子并不是为了现在，而是为了未来，就像巴菲特一样，我们是在做价值投资。我们买进的是这个公司的未来，是这个地方的蓬勃发展。现在，这里可能还是农业用地，人烟稀少，房子都还没有。但等若干年之后，这里将会出现一个新的城市，就业人口可能会达到十万。那为了这十万就业人口，配套服务的设施、就业机会也会随之而来。

如果你现在有闲置的资金，非常想找个地方投资，那么你可以选择投资到这个新城。你可以选择购买那附近的房产，无论是新房还是旧房，离新城越近越好。只要是在二十分钟车程之内，一般来说，都不会有问题。这就是我这次要跟大家分享的投资建议，希望我的分享对你有所帮助。