问题解答系列丨美国房产投资交税丨联邦税

菊子说房产：美国房产投资税务与贷款全解析

大家好，我是菊子。最近在视频下方很多看到观众的留言

一、出租房补贴问题有朋友问到，退休夫妻退休金不高，出租房还有几个，租金加上退休金的报税收入在免瓦尔的 8万以内，卖出的增值部分是否不用交税。其实，卖出的增值部分交税与否假期，与是否退休、税收等无关。以2025年为例，如果是单身，报税收入低于48350美元，包括卖房增值收入所得税，不用交增值税；如果是夫妻共同报税，家庭报税年收入低于96700美元，也可消费交增值税。而在96701 – 60万之间，要交所得税15%的变异；60万以上，则交 20%的纳税。通常情况下，大部分单身报税收入最多在48000 – 533000美元之间，夫妻报税收入最多在96000 – 60万之间，所以简单来说，出增值部分大概率按15%交税。还有朋友问，出租房增值超过50万，比如一年卖掉2到3个出租房是否不用交税，实际上50万的增值免税额只适用于自住房。自住房需在过户卖掉当日往前推五年，住满两年，且50万增值是自住期间产生的才免交文化，且夫妻双方同等每人只有25万增值免税额，总计50万。

二、出租房折旧税问题 有朋友买房出租后，头几年收入不高未报税也未报折旧，最近七八年才开始报折旧，担心卖房时税务局要求补齐全部重述税。如果房子出租房，一定要让会计师每年帮忙折旧。比如 买的房子40万，地价5万，地面建筑35万，税务局认为房子会在27年半后一文不值，所以每年大概有1万多的折旧。卖房时，如果房子增值了，再使用的折旧要按25%的增长率以重设税如果之前有未报税折旧的情况，需要让会计师出具证明，可选择补报税务或者说服会计师与税务局同意只补相应年度的折旧税，但不管怎样都比较麻烦。的朋友，甚至年亏钱也要报税并做折旧。对于一些高价房或想长期持有的房子，高层进行加速折旧，住宅普通是27年半，商业是40 年，可对房屋各部分如房顶等单项折旧，使前几年折旧较多，折旧部分可抵税，收入高、所得税高的人会更倾向于要折旧。另外，土地增值不能折旧，做折旧时决定地块价格从房价中分离出来，地块价值通常不变或增值，可根据地税单或手机提示地块价值，低收益增量者可能因卖房时折旧要按25%交税而不想多折旧，可适当抬高地面价值，但要符合常理。

三、出租房贷款问题关于出租房是否可以重贷套现，答案可以是。任何房地产包括土地贷款，但不是各银行或贷款均办理到位。如果房子是自住房，贷款相对容易；若为出租房，夫妻报税收入高、信用好也容易贷到款。若自身条件不佳，但评估房子价格看似低却有高租金，如估价20万却能租到4000 块，房子自身条件强，将房子地址、租约、流水等资料给贷款内或银行，也能贷到款。 一般住宅，若自身条件强，如稳定W2收入高、报税收入高、信用好且名下贷款少，出租房贷款也容易获批。若自身条件和房子情况都不理想，报税收入低、无稳定工作、信用差且房子未租出无收入，可能贷不到款，不过可以在微信群询问高利贷公司，他们可能愿意以较高的利息（如年化8% – 10%）贷出不超过房价50%的额度，因为他们可以通过加息利息或没收房屋收益。

四、自住房税务问题有朋友2021年25万买自住房，2025年想卖，估计能卖31万，问需交多少税。只要在卖的这天往前推过去5年住满2年，夫妻拥有50万增值免税额，单人有25 万增值免税额，且该免税额仅针对自住期间增值部分，此例中增值房屋6万超超免税额，扣除征税。而对于自住5年再出租5年然后卖掉的情况，因前一天的当天往前推5年全部用于出租，不满足增值补贴额条件，有多少增值就要按卖价交税。 五、出租房利息抵税问题 有朋友上周贷款买了一套房子， W2 收入约8万多，听说收入达不到标准利息无法抵税。如果房子出租房，贷款利息可抵税，用于抵减费用。比如50万房子贷款40万，每年利息3000元，租金3000元一年收36000 元是毛收入，要减少地税、保险、物业费、修理费、利息等支出以后才算报税收入。有贷款的出租房因利息占用报税收入下降，所以一般协助高杠杆买房，参考可多配置资产，另外可分散风险，如一个房子购买或出事是100%的影响，多个房子可降低这种风险比例。而且现在一些建商针对出租房有优惠政策，如支付2%过户费，买家花贷款额度2%买点费可享受低至4.99%或5.55%的30年分期利率，该利率可抵税。若家庭联邦税率和加州税率合计40%，以200万贷款为例，5%利息10万费用可抵税，到底10万收入要交4万税，现在因利息抵税节省了4万，相比之下变相降低了利息成本。如果家庭报税收入低，可能无法享受利息抵税的优势。 希望我今天的分享能让大家对美国房产投资中的税务和贷款问题有更清晰的了解，对大家有所帮助。另外，我现在在忙菊子房产资源圈的事情，我们收集了很多有耐性的人，有房产知识课程，能对接各种资源，还招收加盟合伙人，如果感兴趣，欢迎加我或我助理的微信联系