菊子说房产：EB5 项目访谈：深入解析投资移民新机遇
大家好，我是菊子姐。本期嘉宾访谈，我们邀请到了 Steven 和 Peter，一同探讨我们的 EB5 项目。
这个项目位于美国俄勒冈州的 Eagle Point 市，是一个高尔夫球社区联排别墅开发项目，共 80 户。项目起始于 2023 年，最初并非投资移民项目，后因符合新政要求且有投资人移民需求，转型为投资移民项目，可接纳 12 名投资人，单人投资金额 80 万，加上 8 万项目管理费与 3 – 5 万律师费，总计约 92 万美元。项目周期 3 – 5 年，目前处于新政优势下，无排期，可双递交身份调整申请，对投资人年龄、教育等无要求，配偶及未满 21 岁未婚子女可一同申请。
Steven 介绍项目情况，从项目框架来看，EB5 投资人共投入 960 万美元，基金管理方与 EB5 GP Eagle point 同属基金公司成员，基金公司贷款给项目公司，项目公司持有社区。项目亮点包括：已开展一年多进展顺利，前期开发已部分解决就业；回款周期在年底将有提升，已建成 9 套卖出 7 套，后续 9 – 12 套即将动工；资金安全方面，联排别墅变现能力强；团队经验丰富，合作区域中心 Coast to Coast 实力强劲，有 14 个批准区域中心覆盖 49 个州，审核人员经验丰富；资金受第三方监管，降低投资人风险；土地购买低于市场价 25%，位于加州北部，吸引加州买家，周边旅游资源丰富，与当地高尔夫社区管理方合作良好，政府支持，建筑许可申请快，无竞争压力；小区规划图中 1、2、4 号楼已完工，部分已过户；房屋总成本约 36.5 万，贷款 27.8 万，股权 6.2 万，净售价约 41.8 – 42 万，每套利润约 5 万；随着美联储降息，房价有上升趋势。核心成员方面，区域中心、经济学家团队、律师团队等均实力雄厚，项目基金方合伙人 Rick 和我也有着丰富经验与背景，项目团队成员在房地产开发各领域专业互补，保障项目高效推进。今年 8 月递交 956 申请，10 月 Peter 及另一股东递交申请，目前有两位投资人定于 2025 年 1 月递交申请。
Peter 作为投资人分享经历，他已收到 526E 和 765 的 receipt，等待砸指纹与 combo 卡。投资申请时，资金证明是关键，当前主要有两种渠道：一是国内找有 600 – 700 万收入证明的公司借款，二是在美国找有纳税证明的公司借款。资金从中国到美国可通过蚂蚁搬家方式，找朋友亲戚将已证明合法的人民币转账，他们购汇后转至投资人美国账户，只需追溯第一笔钱的来源。他通过从有合法报税收入的公司借款解决资金来源问题，并与公司签订借款协议。若大家有相关疑问，可联系他的递件律师彭律师获取正确指导。
关于项目销售情况，已售 7 套房多为自住，超一半是外地买家，有 3 个当地买家，其中 2 套为投资房兼度假房。投资房买价 45 – 55 万，租金约 2500 – 2800。目前有 2 套建好未售，即将动工 9 套。对于投资人关心的资金安全与返还问题，EB5 资金以贷款形式进入，房子销售后可还贷，只要满足 2 年及移民局要求，资金返还风险主要在销售环节。若销售未达预期，因是债权投资，投资人最坏情况可获得房产作为资产返还。项目就业方面，完成 80 套可解决 260 个就业，12 个投资人只需解决 120 个就业，就业充足。
若大家对项目感兴趣，想了解更多信息，我们会将联系人方式放在下方，Peter 所用律师彭律师的联系方式也会放在标题描述栏与留言置顶区，欢迎大家进一步咨询探讨。
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