2023年，当前贷款买房投资的几条原则

如果你现在想要贷款购买出租房，我有几条原则和建议想要分享。第一个建议是，尽量多贷款。因为在当前的经济环境下，尽可能多的贷款能够为你带来更大的资金流动性。第二，关于还款的问题，我建议选择更长的分期还款时间。例如，当银行询问你想要分期15年、20年、25年、30年，甚至40年时，你应选择尽可能长的分期时间，因为这样每月需要还的本金就会更少，减轻了每月的还款压力。

接下来，当你考虑购买出租房时，我建议寻找那种能够“以房养房”的出租房，也就是说，房子的租金收入可以覆盖贷款和其他费用，而你不需要再投入额外的资金。这样的投资房产通常是一个不错的选择。

此外，对于购房的心态，我强调了长期持有的重要性。在当前的市场环境下，短期内房价可能不会像过去那样快速上涨，但长期来看，房产仍是一个值得投资的资产。她甚至敢断定，十年或二十年后，房价一定会有很大的增长。

然后，当房子的价值大幅增长，达到你的预期目标时，你可以考虑套现。但套现的标准是什么呢？当你从房子中套现出所有的投资，包括首付、装修等所有费用，使得你在这个房子上没有任何投资时，这就意味着你实现了“空手套白狼”的投资策略。即使你有十套出租房，但所有投入的资金都已套现，这时你的投资风险其实已经降到了最低。

当然，有些人可能会担心，如果发生贷款违约，那会影响自己的信用。我认为，这确实是一个需要考虑的问题，但从投资的角度看，只要你已经套现了所有投入的资金，那么你的风险实际上已经降到了最低。至于信用问题，只要你合理管理自己的财务，预留足够的资金来应对可能的风险，那么这种小概率事件的影响是可以控制的。

接下来，有时我会考虑重新贷款。你可能会问：“如果没有增值，为什么我要重新贷款呢？”其实，原因很简单。如果我原先的贷款利率太高，而现在的利率已经下降了2%或以上，我就会考虑重新贷款。这不仅是为了套现，更是为了锁定一个三十年的固定低息贷款。

比如，我现在的贷款利率是6.5%，但如果我有机会将其锁定为30年的4.5%，那么对于一个四十万的贷款，我每年可以省下2%的利息，即八千块钱。每年、每月都能省下一部分，这意味着我的成本会降低。

那么现在，让我给大家算一笔账。很多人可能会犹豫是否要买房，因为当他们计算现金流时，发现每月可能需要往里搭五百块钱，一年就是六千块钱。这样的数字可能会让我失眠。但如果我没有更好的投资机会，同时我又希望投资房产，那我该怎么办？

以53万的房子为例，我贷款75%，即四十万，首付13万。如果租金是2500块钱，但我的运营成本和还款费用加起来每月要搭五百块钱。现在的贷款利率是6.5%，但如果能降到4.5%，我就不需要再搭钱了。这样，两年内，我可能需要搭的钱是40万乘以2%，也就是八千块。两年总共就是一万六。

但如果我们从另一个角度看，这一万六相对于53万的购房成本，实际上只占了3%。也就是说，尽管每月需要搭六七百块钱可能会让我感到不安，但从长远来看，两年内我只需要搭3%的钱。

面对当前的房产市场，我深有体会。由于房贷利率的上升，导致很多人在做投资时的预算无法达标，进而放弃购买。这与一年半前的情况截然不同。

回想一年半前，当一套53万的房子上市，即使你认为它确实值53万，卖家也同意这个价格，但是上市后的实际情况往往让人意想不到。当时，可能有十个人都想要这套53万的房子，而最终的成交价格可能达到了六十万。与此形成鲜明对比的是，到了2023年9月，同样的房子上市标价为53万，但由于市场情况的变化，许多人都认为价格偏高，因为他们的预算并不满足。如果你去出价，可能出价52万，甚至只有五十万。因为你知道即使以五十万的价格买下，每个月还需要额外投入资金。

实际上，对于这样一个标价53万的房子，如果你坚持自己的出价，最后成交的价格很可能只有五十万。当然，如果卖家坚决要求53万，那么你完全可以转而关注其他物业。可能隔壁的房子标价也是53万，但在经过一番谈判后，你以五十万的价格买下。

与一年半前相比，同一套房子现在可能只需要五十万，而之前可能需要付出六十万，甚至更多的努力。这中间的差价高达十万，相对于原始的53万来说，这个折扣超过了10%。

现在的市场环境下，由于利率的上升，与你竞争的购房者变少了。这意味着，你在购房时很可能能够获得10%的折扣。以53万的房子为例，即使不考虑10%的折扣，你也很可能能够以5%的折扣买到。这是因为利率的上升使得很多人的投入增加，使得他们不再那么热衷于购房。

因此，对于那些正在市场上观望的人来说，现在可能是一个不错的机会。在这样的市场环境下，你有机会以更低的价格买到心仪的房子。

当我考虑买房时，我首先为自己设定了一个心理价格。考虑到市场变化和我对于价格的敏感度，我决定在我的心理价格上再降低5%作为出价。若我能以这个价格拿到房子，实际上就等于我在购房当天就享受到了5%的折扣。

但随后的困惑开始浮现：每月我需要往房贷里额外搭入六七百元。假设我需要这样继续支付两年，直到我重新融资，将利率降到4.5%，那么这两年我大约要多付出一万六千元，相对于原先53万的房价，这多出的金额大约是3%。这3%和我初次购房时享受到的5%折扣相比，似乎我仍然是赚了的。

实际上，当我以5%的折扣买到房子时，这个优惠已经实实在在地进入了我的口袋。即使之后我每月需要多付一些钱，我也不会觉得难受。因为我知道，这些额外的付出其实是我在购房时就已经得到的优惠。或许，当时我用这笔钱帮助完成了首付，或者用于其他方面，但无论如何，这笔钱已经是我的了。现在每月多付的钱，只是将之前的优惠逐月还回去而已。

换个角度思考，我已经在购房时得到了这些好处。每月多付的钱，并不会使我感到难受，因为在我心里，这只是我在享受之前的优惠时所需要的还款。如果我们都能这样看待每月的房贷，那么即使每月需要额外搭入几百块，也不会觉得心痛。

因为我从事房地产行业，有时候会有人问我：“如果大家都不买房，房价会不会崩盘？”实际上，我之前并没有明确告诉大家现在是否是买房的好时机。但最近，很多权威的预测机构，如全美房地产中介协会、Zillow、Redfin以及其他第三方中立评估机构，他们的观点都开始转变。他们预测，未来房价不会下跌，可能会有年均2%至7%的增值。大家对美国房地产的信心逐渐增强，整体看好未来的市场。

那么，房地产会不会跌呢？尽管有些人还在期待市场的大跌，但我认为，只要美联储的利率保持稳定，商业地产市场不出问题，住宅市场也应该相对稳定。特别是在人口增长、产业结构健康的城市，房价大概率不会出现大的问题，而是维持稳定或逐渐上升。对于投资者而言，只要你有长期投资的决心，能够容忍短期的市场波动，大部分情况下你的投资是不会出错的。即使出现了一些小的失误，随着时间的推移，这些损失很可能会被弥补。

买房的决策还与价格有关。你应该尽量争取到一个合理的价格。通常情况下，如果能比市场价低5%购入，那是很好的。但如果能降低到10%，那就更为理想了。尤其是对于新建房子，建筑商现在也开始有所让步。他们可能不直接降价，但可能会提供一些免费的升级选项。或者，通过中介，你也可以获得部分中介费的返还。如果你能在现价基础上获得足够的优惠，现在买入是值得的。

当你决定购房时，建议使用贷款。一旦你决定这样做，尽量选择低利率的贷款，并努力实现“以房养房”的目标。最终，你应该尽快回收所有在房子上的投资，这样可以大大降低你的风险。

最后，我希望我今天的分享能给你带来一些启示。可能我说得有些啰嗦，但我真心希望你能明白我的意思。谢谢你的耐心听讲，期待下次与你再次交流。