信息偏差如何决定你的成败

大家好！在房产领域，我认为所有的交易背后都是基于信息。有时候，你可能会问自己，为什么我能赚到钱？那是因为你掌握的信息比其他人多。今天我想通过两个实例来解释这个观点。

第一个例子来自于我的亲身经历。上次我们家搬家时，因为我和父母都很忙，所以大部分的搬家任务都是由我妈妈完成的。当我最后整理物品时，发现家里的瓷碗都不见了。我妈妈告诉我，她把它们都扔了，因为瓷碗重且容易坏。相反，她把那些一次性的塑料碗都带过来了，因为塑料碗轻便且不易损坏。但实际上，我知道那些瓷碗的价值远大于一次性塑料碗，只是我妈妈并不清楚这一点。在她的认知中，一次性的塑料用品更有价值。

第二个例子与买房有关。我经常遇到这样的情况：有些人的祖先为他们留下了大片土地或公寓，并从中获得租金收入。但有时，当他们缺钱时，他们会考虑出售这些资产。比如，有一个人知道他的父亲曾花十万块钱购买一块土地，但实际上，现在这块土地的价值已经增至一百万。如果有人出价五十万购买，他可能觉得这是一个好价钱，因为他们家只花了十万买入。但对于了解市场信息的我们来说，我们知道这块土地现在已经涨到一百万了。所以，了解真实的市场信息的人可能就会以五十万的价格购买价值一百万的土地，而卖家则可能因为缺乏信息而低价出售。

从这两个例子可以看出，信息的掌握程度直接影响到交易的决策。如果双方的信息不对称，那么交易结果可能就会对某一方不利。

在购物中心的经营领域，我常常注意到一种现象：有时购物中心的出租率与其定价之间存在着密切的关系。例如，我身为一个房东，拥有一家购物中心，但中心内有30%到40%的空置率。这使我时常担心，现有的60%到70%的租客是否也会离去。特别是在疫情期间，我发现我的租客生意都不太好，这让我更加忧心忡忡，害怕出租率会继续下降。

然而，总有一些人业务兴隆，比如有的人经营海鲜餐馆，并且生意红火。他们可能考虑在其他地方再开五家分店，而我的购物中心或许就是他们的理想选择。但问题在于，如果我与这位潜在租客之间存在信息差异，双方就很可能错失合作机会。他可能因为不知道我愿意为他提供的优惠条件，而选择了其他地方，甚至是价格更高、条件不如我这里优越的地方。而我也因为不知道有这样的租客在寻找合适的地点，可能会感到失落和担忧，看着我的出租率持续下滑。

再进一步，我注意到商业地产的定价往往与其纯收入和cap rate（资本化率）有关。假如我对此非常了解，比如我擅长经营公寓或零售业务，那么当我看到一个公寓时，我可以迅速估算出如何降低费用、提高租金，从而增加纯收入和物业的价值。但这其中的关键是，我需要有足够的专业知识和经验。例如，我看到的公寓，可能会让我眼前一亮，觉得这是一个很好的机会，但对于公寓的当前拥有者，他可能因为种种原因，比如地理位置、繁琐的管理等，而对此感到头疼和烦恼。

事实上，我的专业知识和经验可能让我看到了房东所看不到的潜力和价值。这也是为什么我在公寓运营方面，往往比其他人更有经验和见解。

上次提到的购物中心，我想再分享一个相关的例子。去年，我们以大约750万的价格购买了一个购物中心。具体的金额我记不太清了，但大致是这个数目。然而，今年由于疫情的影响，特别是三月份之后，每当我们想到这个购物中心，心情就变得沉重。出乎意料的是，突然有一天，有人向我们提出了一个860万的现金购买报价。

当我接到这个报价时，我马上就觉得这个购物中心附近肯定发生了什么。可能的原因是这样的：一般的购物中心都位于交通便利的地方，比如近高速或者在平整的路边，可见度很高。我的第一个反应是，这块地周边可能正在发生一些大的变化或开发，这个人可能看中了这块地的潜在价值。

但是，为什么他要用现金购买呢？我的猜测是，如果他只是想购买这个购物中心并持有，享受其现金流和增值，他很可能会选择贷款。但由于他是现金报价，这说明他可能有其他打算，比如重建或改建购物中心。如果他的计划是买下来后进行大规模的开发或改建，那么银行在审批贷款时会对其有很多要求，例如出租率和新房客的租金等，这些要求他可能无法满足。

另外，我还有一个猜测。我们的购物中心当前的出租率大概空缺了30%到40%。也许这个买家是想自用，例如建立一个医疗中心或开设一个超市。但综合考虑，我更倾向于前面的猜测，他可能更看重这块地的开发潜力。

然而，真正的情况我并不清楚。这个买家为什么给出了这样的报价，背后的真实动机是什么，我都不知道。因为我对于这块地的潜在价值和未来发展不够了解，所以我也无法判断这个850万到860万的报价是否合理。我只能根据购物中心当前的情况，比如纯收入和Caprate来估算它的价值，但买家所知道的更多的信息我并不了解。所以，与其根据他的信息来决定价格，我更倾向于根据我手头的数据来做决策。这就是我想分享的那个例子。

在投资房地产时，如何获取和理解相关信息至关重要。例如，你可能在某地购买了房产或土地，但你知道附近即将建造的是地铁站、综合体、廉租房，还是即将安置难民吗？这些信息都是公开的，只要你去查找，就能轻易获得。但问题是，很多时候我们选择懒惰，买了房产后就置之不理，等待价值上涨。但如果周边发生能够影响房产价值的事件，你是否能够及时知晓并做出相应的策略调整？

如果知道附近即将有增值的项目，你可能会选择继续持有房产，期待价格进一步上涨。但如果附近即将有可能导致房价下跌的事件，你或许会考虑尽快出售。无论哪种情况，及时的、准确的信息都可以帮助你降低投资风险，提高收益。

另外，在商业地产领域，了解土地使用审批的相关信息同样关键。比如，你可能购买了一块农业用地，希望将其改为公寓用途。但如果你未提前了解审批机构的态度和偏见，可能会遭遇困难。有些情况下，审批机构的领导对某些项目存在主观反感，导致你的申请被拒。如果你提前知道这一信息，可能会选择其他地块或提前与审批机构沟通。

最重要的是，投资不仅仅是关于资金和策略，更多的是关于信息和知识。如果我们缺乏关键信息，很容易陷入不利的境地，而不自知。最危险的是，当所有人都看到风险，只有你看不见，这样你就处于真正的危险之中。

无论是商业地产还是其他领域，获取、理解并运用信息都是关键。只有充分掌握信息，我们才能做出明智的决策，降低风险，提高投资回报。而那些不了解信息、缺乏调查的人，很可能会在投资中遭受损失。所以，不仅要勤奋，还要拓宽人脉，尽职调查，这样才能确保我们的投资更为稳健。