为什么买出租房投资，你更应该关注微观经济？

当我考虑购买一套出租房时，我认为应该更加关注微观经济而不是宏观经济。最近，很多朋友问我关于房地产市场的情况以及宏观经济对于房产的影响。我认为，虽然大的经济趋势对股票市场、经济和房地产都有影响，但对于普通人，特别是像我这样的购房者，微观因素应该更为重要。

这个观点主要是因为，很多外在的元素，如政府策略和地域差异等，都可能影响到房地产市场的具体走向。即便宏观经济显示了经济下滑的趋势，政府可能会进行调控。而不同的区域，例如亚特兰大市中心与亚特兰大郊区、纽约的曼哈顿，其房地产市场的反应可能会有很大的差异。

其实，很多人都期望能在市场低谷时买进股票或房地产，希望能赚一大笔。但如果真的有那么容易预测市场的最低点，那么大家都会变得非常富有。反之，我觉得，像我这样真正想要买房的人，更应该关心微观的方面。

这意味着，我会特别关注房子的位置、附近的人口流动、当地的产业结构、城市的规划方向、土地的供应情况、税务政策和自然灾害风险等。而如果我是要购买出租房的话，我还会考虑到房子的布局、是否有好的物业管理、社区的设施、居民的构成、邻里间的关系、附近学校的教学质量以及其他便利设施。

在我经历的生活中，2009年的经济危机是最为严重的，这在美国历史上可能也是前所未有的。那一次的房市危机，在一些黑人区的房价暴跌了90%。而在混合区域，房价下滑了50%到70%。不过，某些地段如某city的房价只降了大约10%。这样的降幅，在一些地方房价已经暴跌90%的情况下，显得异常稳定。因此，如果你只听平均数，可能会觉得亚特兰大的房价大跌了50%。但这只是一个平均数。有些地方跌了90%，有些地方跌了70%，有些地方跌了50%，有些地方只跌了10%，甚至有的地方根本没跌。而住在某些地段如装饰creek的人，对上次的经济危机感受可能并不深刻。

此外，上一次经济危机时，我注意到银行发布的不良资产中，有70%的房子存在一些问题。有些房子的地基可能渗水，有些的风水布局并不理想，有些则是因为所处的位置不好，例如位于高压线旁。有些房子的设计有问题，或者建筑质量不佳。

我记得2010年，有一次我看到一个2004年建的房子，价格异常便宜。尽管它内部的装修和电器都很新。但当房检师进行检查时，发现这个房子在外部木头框架与外墙之间，竟然没有加防水层。这意味着这个房子在雨季可能会有水渗入。实际上，如果没有及时发现这个问题，几年后这个房子的框架可能会受到严重损害，甚至可能出现白蚁问题。

这样的房子，银行的评估师在评估时可能并不会考虑这些问题，因为他们更多地是基于房子的大小和周围的房价来进行评估的。而当屋主发现这个问题后，他们可能会选择将房子退还给银行，因为修复这个问题的成本可能远远超出了他们的预期。

在探讨房地产投资的时候，我经常想起一些房屋的情况。例如，有些房子在建设时可能看不出什么问题，但随着时间的推移，特别是五六年后，如果其地基有问题，那么相关的裂纹和问题就会浮现出来。面对这样的问题，若该房子不仅品质不好还难以出售，那么相关的金融负担可能就会转嫁给银行。

投资于房地产并不是一件简单的事情，它需要我们对所购房子的周围环境、房子本身进行全面的分析。只有当你全面了解并确信你看中的信息都是正确的，你才可以放心购买。值得注意的是，房地产市场的发展趋势呈现螺旋式上升。这意味着市场可能会有上下起伏，但长期看，它仍然是上涨的。即使在市场下行的时期，只要你选择了好的位置和高质量的房子，那么你的房产可能只会小幅下降，远远小于市场的平均下跌幅度。在这种情况下，只要你能保持租金稳定并提供良好的服务，经过一段时间，你的房产价值就会恢复。

因为对于房地产的整体趋势是螺旋式上升的，所以我对我选择的房子和位置充满信心。即使在大的经济环境、房市环境不佳的时候，我都相信经过几年，一切都会恢复如初。

以亚特兰大为例，在过去的80年中，亚特兰大的房价每年平均增长82%。1940年的新房价格不到三千块，而到了2021年，新房的价格已经上涨到39万。预计到2040年，亚特兰大的人口将从目前的603万增加到830万。在这样的宏观环境下，我们没必要过分担心经济的短期波动、通货膨胀等因素。

投资房地产的时候，你应该更多地关注微观经济，而不是宏观经济。选择一个好的位置，详细分析房子的周边情况和房子本身的情况是关键。只要你选择了好的位置和好的房子，一般来说是不会出问题的。所以，如果你或你的家人想在亚特兰大买一个出租房，那么你应该更多地关注微观经济的因素。

我希望我的这些分析和建议能对你有所帮助。感谢你的收看，期待下次再与你见面。