一个资深的房产投资人要懂得运用加速折旧

首先，大家都知道普通的折旧，但加速折旧可能会有些人不太清楚。在房地产中，税务局规定普通住宅的使用寿命为27年半。这意味着税务局认为你的住宅经过27年半后会失去其价值。相较之下，商业地产的使用寿命则被认为是39年。如果你建了一个办公室，39年后，税务局会认为这个建筑的价值归零，无论是房顶还是空调，都会老旧。

这个折旧制度对于房地产投资者来说是非常有益的。因为你每年可以根据折旧额抵减部分收入，但这只是推迟交税而已，不是真正的免税。举个例子，如果你买了一个价值35万的房子，税务局会认为这块地值五万，建筑价值为三十万。这三十万将在27年半内折旧，也就是说每年你可以得到大约11,000块的折旧额。

假设你出租了这套房，年租金为二万，每年的花费（如维修、税务、保险等）为一万。结合折旧额，你可能发现自己不需要为这套房子支付任何税，甚至可能还有负收入，这部分可以在第二年用来抵税。

而对于商业地产，比如你购买了一个价值一千万的地产，土地价值一百万，那么建筑的九百万需要在39年内折旧，每年的折旧大约为二十多万。

今天，菊子想要重点介绍的是加速折旧。以她即将购买的纽约酒店为例，这家位于曼哈顿的酒店价值2400万。这其中有一部分是土地价值，不会折旧，但建筑部分可以选择普通折旧或加速折旧。由于她打算长期持有，所以选择了加速折旧。

对比数据表明，如果只是采用普通的39年折旧，那么在前五年，她可以抵税的折旧额为244万；而如果采用加速折旧，这个数字将上升到443万。

这些具体数字和案例清晰地展示了为什么在房地产投资中，了解并合理运用折旧策略是如此重要。

在考虑投资策略时，我一直在思考：如果我选择了更激进、乐观的加速折旧策略，与选择传统的普通折旧策略相比，我能够从中获得多少利益呢？经过深入分析，我得出了一个有趣的答案。如果选择激进一些的策略，我可能会获得高达775万的回报。相对而言，普通折旧和加速折旧之间的差异，从经济的角度看，可以在两百万到五百万之间。

很多朋友可能不太明白这其中的原因。简单来说，比如一个房子的使用寿命是39年，这只是一个总体的估算。但当我们仔细观察，例如酒店内的空调、家具和热水器，它们的使用寿命并不是39年。有的可能仅为五年，有的可能是七年，而有的可能长达十年。普通折旧方式是将所有这些设备的成本放在一起，然后平均分摊。例如，如果你买了价值2400万的物业，其中土地价值100万，建筑价值则为2300万，那么你每年的折旧额就是2300万除以39年。

而加速折旧则要复杂得多，需要会计师和建筑工程师（或者说，CPA和Engineer）坐在一起，对建筑的每一个部分进行详细的评估，确定每一部分的价值和使用寿命。他们不可能仅仅通过观察告诉你可以节省多少钱，而是需要具体地查看每一个部分，然后返回办公室进行详细的计算。

以具体的数据为例，假如我们不进行加速折旧，那么每年的折旧费用固定为48万8，持续整个持有期间。但是，如果选择进行加速折旧，第一年保守估算可以获得270万的折旧，而乐观估算则为642万。所以，真正的差异主要在第一年。

举例来说，以我们在纽约的酒店为例，我们购入时的纯收入为140万，即收入减去所有花费后的净额。如果选择不进行加速折旧，那么第一年的折旧为48万8，从140万的纯收入中，我们可以抵扣约五十万，因此我们需要报税的收入大约是九十万。假设我拥有这栋楼的10%股权，那么我应该缴纳的税额是九万。而实际上，由于我拥有10%的股份，第一年的纯收入是140万，按照我的股权，我应该获得14万的收入。

当我进行税务报告时，我注意到我只缴纳了九万税款，相较于五十万的预期金额低了很多。为什么会这样呢？这是因为今年整栋楼的折旧达到了五十万，这意味着我能够减免五到六万的税款。但这种减免并不是真正的免税，它只是暂时地推迟了税务缴纳。

让我们进一步分析。如果采用加速折旧的方式，第一年可以抵扣的折旧在保守估计下是270万，但在乐观的情况下，这个数字可以达到642万。这主要的差异体现在我决定在第一年进行加速折旧时，折旧的金额可能会达到270万，甚至更高的641万。这种策略的优点在于，通过推迟缴税，我能够将节省下来的资金再次投资，从而获得更高的回报。

以纽约的一个酒店为例，如果我选择不采用加速折旧，每年的固定税额是五十万。但如果我选择了加速折旧的方式，第一年的折旧可能会增加到250万。相对于普通的五十万，这中间的差价是200万。假设我的个人税率为37%，这意味着第一年我可以节省74万的税款。进一步设想，如果我将这74万从第二年开始投资，年化回报率为10%，那么在接下来的四年中，我能从这笔投资中获得29.6万的收入。

而在更为乐观的情况下，如果第一年的折旧增加到750万，与原先五十万相比，我节省的折旧金额达到了七百万。基于37%的税率，我可以节省259万的税款。假设我再次将这些资金投资，年化回报率仍为10%，那么四年后，这笔投资可以为我带来103.6万的收益。

但有些人可能会说，这种方法对他们来说并不适用，因为他们的报税收入本来就不高，大部分资产都投入到了房地产中，而房地产又都在进行折旧，根本没有现金流。对于这样的情况，值得注意的是，如果某一年的折旧无法完全用完，它可以顺延到下一年，甚至可以累积最长达到二十年。比如说，今年的折旧达到了200万，但报税收入仅有50万，那么，除了用于这50万的折旧，剩下的150万可以被顺延到未来的年份中。即使今年的报税金额不高，但未来可能会有更大的收入，那时这笔折旧仍可以起到很大的作用。

说到这，你可能会说：“哦，这挺好的。我现在也正好打算购入一块大物业。”的确，我也觉得我有足够的理由去尝试这一策略。加速折旧确实能带给我很多好处，但同时它也伴随着一些潜在的坏处。

首先，加速折旧实际上只是帮你推迟交税，并不是完全减免。换句话说，你现在可以暂时不交，但当你决定出售物业时，那部分税就需要补交。所以，从长远来看，如果你打算长时间持有这个物业，那么加速折旧对你更有利。其次，实施加速折旧的过程可能比较复杂。相比于常规的折旧，你需要雇佣专业的工程师和会计来进行估算。以我在纽约的酒店为例，这样的服务报价在六千到九千美金之间，当然，价格因人而异。此外，如果你决定为每一个房产都实施加速折旧，可能会增加被税务机关审计的风险。但只要你确保一切程序都是正规的，即使遭到审计也没有什么好担心的。不过，如果你在使用加速折旧后不久就出售了房产，那么第一年节省下来的税不久之后就需要补回，这样加速折旧的价值就大打折扣了。

另外，对于那些报税收入不高的人来说，加速折旧可能并没有太大的吸引力。因为他们原本的折旧额度就已经足够了，没有必要再去尝试加速折旧。还有一些人，比如那些生意兴隆、现金流充足的人，他们可能会觉得加速折旧并不是特别必要。因为他们手头的资金过多，缺少好的投资机会，所以节省下来的税金放在银行里也并不比交给税务局更有吸引力。

关于加速折旧，我希望我今天的分享能给你带来一些启示。每个人的情况都是不同的，所以选择是否使用加速折旧也需要根据自己的实际情况来决策。感谢你的观看，我们下次再见！