BRRRR要这样做才有更多的机会

大家好，这期我想在上一期公开的视频基础上，更详细地分享一下我所看到的以及我的个人想法。BRRRR，也就是Buy, Renovation, Rent, Refinance, Repeat，是我在之前的视频中详细介绍过的策略。不论大家是否已经实践过，或是获得了多少盈利，每一个步骤都是至关重要的。如果你们还没看过那个视频，建议去看一下，我在上面详细解释了。那视频是我在YouTube上的房产频道里发布的。

现如今，BRRRR策略是否还有效？从我的观察和经验来看，要完全依赖这个策略变得越来越困难。很多人听到BRRRR这个策略时，可能会觉得这是一个可以快速积累资产的好方法。但实际情况是，由于现在的信息对称性问题，要想通过这个策略找到真正有价值的房产投资机会变得越来越难了。

假设你想通过BRRRR策略买入一栋单独的房子，在Gwinnett County。现实情况是，要以一个合适的价格买入的机会越来越少。这不是因为买家都很聪明，而是因为市场上的信息已经非常透明了。在之前，你还可以因为卖家急于离婚、分家产、迁移到其他州或开始新生活等原因，以较低的价格买入一栋原价二十万但可能只卖十五万的房子。但现在，这种所谓的‘信息不对称’的机会几乎没有了。

为什么会这样呢？简单来说，因为现在的卖家都可以非常方便地通过网站，比如Zillow，来查到自己房子的估价。如果他们知道自己的房子市值二十万，怎么还可能会以十五万的价格卖给你呢？另外，现在市场上还出现了一些新型的房产交易公司，比如open door。这些公司会按照市场价收购你的房子，但他们会详细评估房子的实际状况，从而决定是否真的给你市场价。

在进行BRRRR时，我经常会遇到一些复杂的情境和考量。某次，有人提议为我提供一个renovation的credit，即修复信用，说：“我给你减一万，这是为了renovation的费用。”他解释说，因为他在买下房子后需要进行翻新，才能将其卖到二十万。

随后，他提出另一个问题，问道：“如果我帮你卖这套房子，你卖到二十万的话，你需要付给中介6%的费用吗？”我确认他的猜测。他继续说：“那我们再从房价中减去这6%的中介费。”他预测，如果我决定卖房，可能需要在市场上放三个月才能完成交易。因为律师需要处理文件，买家需要进行房屋检查和申请贷款。他询问：“在这期间，你能停水停电吗?你的保险费能不交吗？”我告诉他，空房的费用大约是每月五百块，也就是三个月1500块。

他继续说：“看，如果我现在就决定买下，一个星期后就可以完成交易。我会给你一个现金报价，这样你就不需要处理这些琐事，节省了时间和精力。那么，为了这些便利，你愿意再给我减少两千块吗？”他用BRRRR（Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat）的房地产投资策略作为参考，指出如果我想迅速完成交易，那么他的提议实际上是对我有利的。

但是，当我们进入数字时代，信息变得透明，竞争也越来越激烈。我认识的一个朋友老张，也尝试使用BRRRR策略。但由于他没有准确把握市场的走势，当他到了需要refinance的步骤时，因为市场走势并不是他预期的那样，他遇到了困难。有些时候，由于房地产市场的不确定性，即使大方向是上升的，也很难预测短期内的变化。这种变化对于那些需要迅速套现的投资者来说至关重要。

我常常思考，面对这样的市场环境，我们应该如何应对呢？有没有一种方法可以破解这种困境呢？事实上，答案是肯定的。在如此变化莫测的市场中，不仅仅是房子本身，还有其他许多因素需要我们去考量。我们不能只盯着利润，而应该更全面地看待整个投资过程和策略。

在房产领域中，存在着我不甚了解的资产种类。有的是大众关注度较低的，而有的则是众所瞩目的焦点。比如大家都知道狮子，但却鲜少有人能准确估值它的价值。类似的，Opendoor这样的公司，尽管在某些领域很强，但是对于某些特定的房产类型，它们也无法快速给出一个确切的价值。

那么，这些难以估值的房产到底是什么呢? 答案是商业地产。但商业地产并不是单一的，它有很多子类。你是否敢于对零售地产实施BRRRR策略呢？或者，你有足够的资源和关系去推动办公地产的强制增值吗？但确实有一种我敢肯定可以实现强制增值的房产，那就是公寓。

对于公寓，我并不仅仅指的是传统意义上的单一产权的建筑。当一个房产的数量达到一定的规模，如一个整个小区，它的估值信息在市场上就变得相对模糊。即使是Opendoor这样的大公司，也难以快速给出一个确切的报价。这也包括了像移动公园或是大型的小区。实际上，只要你能买下整个地块，你就拥有了更大的议价权。

那么，为什么这种房产还有这么大的增值潜力呢？主要原因是市场信息的不对称。此外，公寓的价值很大程度上是由其纯收入除以cap rate决定的。毛收入，如租金，是可以调整的，而花费，如水电费和保险费，也是可以控制的。如果在稳定的cap rate下，纯收入得到提升，那么房产的价值自然就提升了。

但需要注意的是，商业地产与住宅地产的市场行为是不同的。目前，没有任何网站或公司可以迅速地为商业地产估值。而住宅地产，尽管面临了Zillow、Redfin和Opendoor这样的竞争，仍然有着广阔的天地。尤其是当涉及到公寓这类的住宅地产时，BRRRR策略仍然是一个非常有前景的选择。

例如，有一座公寓，不仅仅是一个单独的单位，而是包括大片的住宅区都被纳入其中。这就是我所强调的公寓的特点和优势。

最近，我们团队正在融资一个新的项目，它位于亚特兰大市中心，是一个大型翻新的项目，共有238个单位。说到单价，有些单位可能只需要三万块钱，有的四万，有的更高达八万块。但要问具体的价格，我也并不完全清楚。这可能听起来有点模糊，但在房地产行业，这种情况其实很常见。

回想2013年，那时候这片地段的房产单价只有一千或者五百块钱，几乎无人问津。但是时至今日，原本几千块钱或者不到一万块买下的房产，现在可以卖到两万、三万甚至更高。当初为我们提供这些建议的中介，已经与我们有了深厚的合作关系，我们从他那里购买了几百套单位。这位中介深知我们的实力，知道我们有完成交易的能力，所以他宁愿为我们提供更低的价格，而不是给出更高的报价给其他买家。

对于原来的卖家来说，他们的投资回报已经超过了他们的期望。例如，一个原本五千块钱买的单位，现在能卖到四万块，这已经超过了他们最初的预期。更重要的是，许多大规模房产的拥有者，例如私募公司，对于他们的投资回报已经非常满意，他们更看重的是能够快速完成交易，简化流程，而不是追求最高的价格。

我想这也是为什么我们能够以238加三十八的价格拿到这些单位。这个交易的背后，其实是一个繁杂的市场动态，以及各方的策略和考虑。但不论怎样，重要的是我们已经成功地将这些资源纳入了我们的投资组合，这将为我们带来更多的机会和潜在的回报。

拿购买一个物业为例，我曾以四万元购得一处物业，而实际市场价值达六万元。许多人可能会质疑，为什么我能以如此低廉的价格买到? 答案很简单：各种各样的因素和原因使我有机会找到低价的好机会。

BRRRR策略的下一个步骤是翻修。考虑到翻修的成本，我思考了一个问题：是只翻修一栋房子还是同时翻修238栋相同的物业? 从经济学的角度，238栋物业的规模经济明显更有利可图。我可以同时雇佣多个装修团队，通过他们之间的竞争优化工程质量和时间。为了确保质量，我会不断地比较他们的表现，并根据他们的排名调整团队配置。

这样的规模也使我能够在材料采购上获得更大的优势。例如，我可以批量购买厨房柜子，直接从越南或中国进口一整个集装箱，这样既节约了成本又保证了供应稳定。

在考虑翻修的时候，我常常反思：是专注于单栋物业的翻修，还是更偏向于大规模的238栋物业? 一个单栋物业在翻修中很难有太多的调整和改动空间，而大规模的项目则充满了机会。至于租金的问题，尤其是在公寓领域，它的确很重要，但并不是唯一的考量因素。我可以通过优化成本、与保险公司协商等多种方法来提高利润率。与单栋出租相比，公寓提供了更多的控制空间。

关于租金，我认为位置并不是决定租金的唯一因素。例如，如果我的公寓是新装修的，尽管周边的公寓租金为八百元，但我仍可以收费一千元，因为我的公寓有其独特的价值。事实上，很多租户愿意为高质量的物业支付更高的租金。

设想一下，你有一栋四卧室的房子，但对于能够租到两千块钱，实际情况可能并不乐观。与此同时，当租户来租你的房产时，除了基本的租金，还有其他额外的费用考虑。例如，可能会有申请费、不收押金但额外收取三百块钱的情况、或者如果租户有宠物，可能需要支付pet deposit。更不用说其他可能的附加费用，比如清洁费、洗衣房费用等。更进一步，如果你提供更多的便利，比如洗衣机和烘干机或更新的电器，你的租金可能也会相应上涨。

这些复杂性在公寓出租领域显得更为复杂。与住宅相比，公寓出租有许多技巧可以玩。但与此同时，住宅再融资可能会遇到更多的规定和限制。与此相反，公寓的商业贷款更为灵活，尽管可能要求提供更多的文件和更长的审核周期。

公寓再融资的利率与普通住宅贷款相当，且通常更为优惠。公寓贷款的优点是，它通常是由两大贷款机构提供的，这使得融资过程更为简单。

另一个重要的区别在于房屋翻新或BRRRR方法。当我开始在亚特兰大翻新238家公寓后，我迅速地将我的团队和经验应用到了休斯顿的110家公寓上。在这个过程中，我注意到公寓的翻新更为标准化。无论是电器、地面还是其他部分，所有的装修工艺和材料都非常相似。这种标准化使得与供应商的合作更为简单和高效。

但如果你选择住宅投资，事情就变得不那么简单了。每个住宅项目都有其独特性，从位置到内部装饰，每个项目都需要不同的资源和供应商。

总之，我想与大家分享的是：如果你想在房地产领域使用BRRRR方法，而你的主要焦点仍然是住宅，那么这条路可能会变得越来越困难。但如果你能转变思维，选择公寓或其他类型的投资，那么前路可能会更为开阔。