当前在美国投资房产的最佳建议

今天是2023年6月24号，我要跟大家分享一下我对于当前房地产投资的一些思考和建议。

首先，我们来聊聊选择投资房产的时候要考虑的一些重要因素。我建议大家在做出决定之前，先仔细计算好现金流。我们都期待明天会更美好，但最重要的是，我们需要活过今天才能迎接明天，否则一切都是徒劳的。我曾经提到过，房地产投资的收益就像一个蛋糕，其中的增值部分就像是蛋糕的主体，而日常的现金流就像蛋糕上的奶油。即使没有奶油，只要蛋糕的主体增值，蛋糕依然美味。然而，现在的情况变得复杂，无论明天的增值和收益有多美好，我们都必须要活过今天。作为房产投资人，关键就在于你的口袋有多深，你持有的房产现金流有多好。否则，你的资产越多，风险就越大。所以，你在投资房地产时，必须考虑现金流，并确保你能活过今天。

其次，我想说的是，能赚钱就是王道。你可能拥有大量资本、广泛的人脉、高超的能力、声名鹊起、颜值爆表，但这些都比不上你的盈利能力。只要你的项目有盈利能力，你的公司能盈利，你就能赚到钱。在现在的环境下，这才是王道，其他的都是胡扯。

第三，我想分享的是，我们需要顺势而为，要认识到，在大的趋势面前，我们都很渺小。比如说，你可能觉得你买到了旧金山的办公楼，价格合适，能找到租户，想要进行投资。但如果这并不符合当前的趋势，你想要成功其实是很难的。我们常说，如果方向错误，再努力也是白费，结果只会更糟。

下一个要分享的是，在目前的情况下，如果你拥有大量房地产，尤其是大的投资项目，那么开源节流就非常重要。你需要全面管理，最大化地开源节流，这样才能提高你的现金流和盈利能力。房地产投资并非一种被动的投资方式，比如，你不能指望在亚特兰大买一个200多万的公寓，然后就坐等发财。尤其在现在的情况下，一不小心，你的花费就可能上升，你的现金流就可能消失，你就可能开始每月倒贴钱，士气就会消失，你可能会开始失眠，这跟过去的15年是完全不一样的。靠房地产发快财已经不那么容易了，如果你想要做好房地产投资，至少要给出两个让你自己和别人都信服的理由，那么你才有可能发财。

做房地产投资，我们要买得好、管得好、卖得好。买和卖只是瞬间的事情，中间的管理，开源节流是关键，这就需要你全力以赴。下一个，我想给大家的建议是，做实物不做声，顺势而为，你要根据大的趋势，选定一个细分市场，深耕细作。

在亚特兰大市中心，我专注于发掘并投资了一百到两百套具有强劲增值潜力的B类公寓。与此同时，我也涉足了在大雾山地区开发价值约一百万的高端小木屋。此外，我还在亚特兰大近郊投资了五十到两百套的移动房屋公园。这些都是我精选的投资项目，我专注于在有限的领域深耕，致力于在我选择的领域实现最大的价值增长。

我一直致力于在投资房地产中寻找独特的价值点，这就像是在半径只有两尺的圆内深挖一千尺。这就是我一直坚持的投资理念。尽管这样的专注和深度可能在一开始看起来没有明显的优势，但当你投入足够的时间和精力后，你就会发现，这种深耕细作的方式会带来稳定且长期的收益。

房地产投资的基本原则是低买高卖，这是众所周知的。事实上，当你购买房产时，基本上已经决定了投资回报的50%。因此，你需要在购买时选择价格适宜的物业。然后，通过有效的管理和优化，你就能在卖出时以更高的价格出售，从而获取利润。但是，如何选择投资的房产，如何实现高价出售，这都需要投资者的实践经验和市场洞察力。虽然我还不能说我在房地产投资方面已经非常成功，但我会继续在这个领域深耕，不断学习和探索。

我对美国的房地产市场充满信心。我觉得现在的市场有很大的资金量，只要利率下降，时机成熟，那么房地产市场就有很大的投资机会。并且，美国的房地产市场基础面健康，进场的资金充足，所以我并不担心市场的风险。

在过去的两年里，历史低利率和迅速的历史高利率交替出现，这确实对房地产市场产生了影响。但是，如果你投资的房产能够抵抗市场波动，你就没有必要过于担心。只要你能承受现金流的压力，持续买入和持有，你的投资就不会有大的问题。无论市场环境如何变化，只要你选择的投资对象能够抵抗市场的波动，你就可以稳步实现投资的回报。

我之前提到过，危机其实是危险中的机会。比如，现在正值一场房地产市场的动荡，让我来解释一下其中蕴含的机会。房价的决定因素是供需关系。假设有十个人竞争同一套房源，如果五个人因为恐惧现有的风险选择了放弃，那你的竞争对手就减少了一半。同样，可能有些卖家在面临风险的压力下，会有些慌乱，甚至可能导致他们急于出售。这都是你的机会。

另一方面，如果你选择的房产地段及房型处于趋势之中，那么即使市场动荡，你的投资仍有可观的安全性。我们常说，富贵险中求，机会并不会突然从天而降，你需要去积极寻找，甚至可能需要去承担一些风险。接下来，我要分享的就是如何寻找这些机会。

首先，你需要注意的是社会的需求，你可以尝试去解决一些社会问题。如果你的投资能够满足人们的需求，那么你就站在了趋势之上。例如，政府希望保障人民的安居乐业，那么入门级的房源就有着稳定的需求。或者，如果一所大学因为扩招学生，旁边的学生公寓的投资就会变得更稳定。再比如，在亚特兰大，有一些湖边地区成为了老年人的集聚地，这些地方的养老房产就会变得很安全。

当然，你的投资决策也应基于你的资金状况。如果你的资金量不大，那就没有必要急于进场。但如果你的资金量足够大，那你就可以在机会出现时，大胆进场。但无论如何，都要考虑你的其他投资选择以及你对这个市场的了解。

在当前的投资环境中，你的首要考虑应该是投资的安全性，然后才是收益。与以前的投资环境不同，现在可能随时会出现黑天鹅事件，所以你的优先考虑应该是投资的安全性。

在决定投资之前，首先你需要评估风险。分析你做这个投资的最大风险是什么，考虑清楚后再做决定。我的最后一个建议是，你应该与一位资深的房地产投资顾问或者经纪人合作。他们的经验和对市场的了解可能会为你的投资策略带来很大的帮助。此外，对于任何一种投资，你都应该保持谨慎的态度，时刻记住，所有的投资都存在风险，而我们的目标是尽可能地最小化这些风险，从而实现最大化的投资回报。