接下来美国房地产最大的雷！

大家好👋！这期菊子要和大家聊聊房地产领域的一些趋势和观点🏢。有朋友问我，房地产市场接下来最大的风险可能在哪里？这里我要提醒大家，以下内容仅为个人观点，仅供参考哦😊。

经过一番思考，我认为商业地产领域，特别是办公楼市场，可能存在较大的风险。而在大都市区中心的办公楼市场中，目前是浮动利率或一年内贷款到期的楼盘可能会面临更大的问题😱。具体来说，旧金山、达拉斯、休斯顿和曼哈顿市中心的这些办公楼可能成为最大的雷区，面临违约风险。

那么，为什么这些大都市区中心的高端办公楼会面临这样的困境呢？首先，在疫情之前，这些办公楼本身就已经面临很大的压力。因为这些楼盘的维修维护成本非常高昂💰，尤其是在市中心区域，还需要支付额外的停车费用。相比之下，郊区的办公楼没有这些问题。

此外，大家晚上在飞机上看到的金碧辉煌的城市夜景，背后是办公楼房东在付出巨大的成本。市中心的十栋办公楼里外的灯都亮着，房东要为此付出很高的电费💡。

这些市中心的高端办公楼之间存在激烈的竞争。他们在硬件和软件上要求达到360度无死角的标准，与隔壁旁边的楼进行比较。例如，这些办公楼里的厕所配置可能比郊区办公楼的大堂配置还要好。

商业地产定价通常按照cap rate定价，而在特别大的都市市中心，房地产风险可能集中在浮动利率或贷款到期的高端办公楼。

在繁华的市中心，高端办公楼与隔壁楼相互比较，力求360度无死角的完美呈现🌇。无论从硬件还是软件上，它们的品质都远胜于郊区办公楼。甚至市中心办公楼的厕所配置，可能都比郊区办公楼的大堂更为出色🚽。

一般商业地产的定价通常按照Cap Rate来计算💰。在大都市中心的知名办公楼，Cap Rate可能仅为4%。那么4%的Cap Rate是什么概念呢？在不改变花费的前提下，只要将毛收入提高1美元，楼价就能提升25美元。同样，在收入不变的前提下，如果能降低花费，例如减少1美元的成本，楼价同样能提升25美元📈。

然而，市中心的办公楼降低成本和提高收入都非常困难。举例来说，在市中心的办公楼中，要想降低20%的电费几乎是不可能的任务💡。虽然LED灯确实能节省电费，但大部分房东可能已经采用了这一措施。

疫情的爆发让市中心的办公楼雪上加霜🦠。由于人们生活和工作方式的改变，办公楼的出租率、租金和收租率都在恶化，收入明显减少😷。疫情就像给已经患有哮喘的市中心办公楼再加上一场肺炎，使得市场形势更加严峻。

此外，商业贷款利率的上涨也对办公楼市场造成了沉重的打击。虽然我们常听到的是普通住宅贷款利率，但商业贷款利率和普通住宅贷款利率是有所不同的。当住宅贷款利率上涨时，商业贷款利率也必然上涨。例如，一年前商业贷款利率可能只有3.5%，而现在已经上涨到9%。如此高的商业贷款利率，无疑是压垮商业办公楼市场的最后一根稻草📉。

商业地产危机🏢😱：美国大都市区的办公楼市场正面临严重的挑战。如果这些办公楼出现问题，将直接牵连到地区性的小银行🏦、以办公楼地产为主的地产基金📊和ETF。让我们看一下美国房地产市场的一些数据📈。

首先，全美办公楼供应过剩，空置率高达3.3亿平方尺😨。截止到2023年2月，纽约和旧金山的办公楼出租率仅为疫情前的44%到47%，疫情后甚至下降了50%📉。空置率上升导致租金下降，竞争愈发激烈💸。

其次，远程办公的普及👨‍💻，科技公司收入下滑，初创公司运营困难等因素导致办公楼需求减少📉。因此，办公楼市场前景堪忧😔。

再者，办公楼的现金收益率（cap rate）持续上升，使得估值下降⬇️。房价受到纯收入和cap rate的影响，如果cap rate继续上涨，房价将进一步下降📉。

由于人们普遍预期商业地产办公楼市场将出现问题⚡️，投资者的心理预期也不断下调。曾经的高端办公楼，如曼哈顿市中心的楼市，现在正逐渐降级为垃圾股🗑️。

🌆 在商业地产领域，办公楼的前景并不明朗。尽管有些地产在曼哈顿100%出租且收租稳定，但市场对办公楼的信心却在下滑。😕 当大家考虑投资时，可能更倾向于零售店、公寓或其他投资方向，而避开办公楼。📉

💡 除了市场需求下降，银行贷款政策的收紧也给商业办公楼带来压力。银行可能会降低贷款额度、提高贷款利率，审批更严格，这对办公楼来说无疑是雪上加霜。❄️

📊 在全美办公楼空置率最高的前十名城市中，圣拉斐尔、休斯顿和达拉斯等城市的市中心办公楼面临巨大风险。😨 但如果你的办公楼位于大都市区的近郊区、混合功能社区或交通枢纽附近，例如亚特兰大飞机场旁边，那么你可能不用担心。✈️

🏢 接下来，商业地产中最容易出问题的就是办公楼，尤其是空置率高的大都市区市中心。对于浮动利率或贷款即将到期的办公楼，潜在的雷区不容小觑。💥