我早过户了一天，差点损失几万刀，聊聊如何选对过户时间

大家好，欢迎收看这一期的节目。今天，我要和大家分享的主题是关于房产过户时间的选择。很多朋友可能会觉得，这个问题其实并不重要，但实际上，过户时间的选择可能会影响到你的一些事情。下面我将根据我所能想到的一些因素给大家做一个详细的说明，这样每次你在选择过户时间的时候，你就能有所了解，知道应该怎样去定。

首先，我们应尽可能避免选择周五作为过户日期。为什么不选择周五呢？因为过户往往不会在当天早上完成，过户的过程中你需要进行资金转移，可能还需要亲自开车前往相关部门，总体过程可能需要耗费时间。因此，大部分过户操作是在下午进行的。如果你选择在周五下午过户，会出现什么情况呢？一旦过户完成，你就成为了房子的新主人，虽然你可能会感到十分快乐，但是由于现在已经是周五晚上，你可能想要办理水电煤的开通等事务，但却无法进行，这无疑是非常不便的。

第二，如果你是通过贷款购买房子，并选择在周五进行过户，可能会遇到一些意外的问题。例如，你可能在过户前去看房子，发现之前好好的冰箱和外面的空调竟然不见了。或者在过户的当天，律师因为生病或其它原因不能出席，导致过户不能进行。这些情况下，由于银行已经准备好过户款项，可能已经在周四或者周五早上打给过户律师，结果因为各种原因不能过户，但款项已经在律师那里，此时银行就会开始收取贷款利息。如果周五过不了户，接下来可能就是周一，而周一又可能是节假日，这就意味着你在未来几天内还不能拥有这个房子，但已经开始支付银行贷款的利息。

另一个需要注意的时间节点是月底。你需要特别避免在月底进行过户的主要类型的房子是有租客的房子。你可能购买的是一套出租房，或者你朋友的房子，或者市场上的房子，房子里有一个信用良好，收入稳定，按时交付房租的好房客。你可能正是因为这个房客而购买这套房子。但是，如果你购买了这样的房子，你的过户日期，例如你选择在9月30号过户，那么在10月1号，这个房子就归你所有，这时候你就面临一个问题，那就是房客需要交房租。

在亚特兰大的繁华市中心，我们成功购买了一栋四十户的公寓大楼，交易完成的日期定在9月30号。对于这个日期，我们在开始时并未特别关注。此大楼中有三十多家由凡客承租，他们按月交付房租。

过户完成后，我们无比欢喜，庆祝活动进行得如火如荼。突然，我意识到今天是9月30号，明天就是房租的交付日。而由于10月1号是星期六，我们的物业管理公司并不上班，这意味着房客们可能仍将房租支付给前任房东。

我们立即行动，来到新购公寓，为每户房客的门上贴上通知。我们告知他们，我们现在是新的业主，新的物业管理公司会尽快与他们取得联系，并请求他们将房租交付给我们，而非前任房东。在我们贴通知的过程中，有些房客主动向我们询问关于房租交付的问题。他们表示已知道此房子的所有权发生了转变，但并不清楚如何支付房租。

此外，每个区的物业税交付时间各有不同。例如，如果你的房子位于某个区域，可能需要在11月5号之前缴纳物业税。如果你在这个日期之前购买了房子，而你在购买后到11月5号之间并未交税，那你就需要在交易过户时补交你所拥有的那两个月的税款，即全年地税的六分之一。

如果你在11月5号后购买房子，那么此时卖家已经缴纳了全年的物业税。假设你在12月1号过户，律师就能计算出在过户时你应补给卖家多少钱。这样一来，买卖双方均无亏欠，一切都井然有序。

但是，购买房产和过户的过程中往往存在一些潜在问题。以物业税为例，如果你是买家，并且在11月5号之前完成过户，你收到的卖家补给的物业税可能与你实际需要在11月5号交付的物业税并不相同，多数情况下，实际税款可能会更高。假设你的过户时间在一月份，那时候律师怎么能确定这一年的地税是多少呢？因为你所在区域的评估价可能还没有出来。律师可能会说，按照去年的地税就可以了。但是，如果你的地区房价在过去一年中，如2020年疫情之后，房价上涨得非常厉害，那么你的物业税可能会相应增加。

举例来说，如果你在二月份过户，然后在四月份收到地税评估单，你可能会惊讶地发现，去年的地税基于40万的评估价，而今年的地税却基于60万的评估价。这是因为区政府认为你的房价已经上涨。所以，如果你在11月5号前过户，卖家补给你的地税可能会少一些。不过这个问题无法避免，如果你在物业税未交付之前就过户，你就要预料到可能会出现这种误差。

我记得我们在过去购买房产时，会在合同中加入一项条款，即如果最后实际的地税单和当前估算的税款存在10%以上的误差，卖家需要再进行一次调整。但是，现在我们通常不再这样做，因为这可能会带来一些麻烦。

另外，美国法律规定，你必须对你每年的收入进行报税。即使你只在2022年的最后一天，即12月31号，购买了房子，你也必须对这个房子进行报税。所以，如果你现在正在考虑购房并贷款，而过户可能会在12月31号进行，那么你可能会考虑将过户日期定在1月1号，这样你就不需要支付2022年的税款。

但是，如果你是卖家，情况就恰恰相反。假设你的房子计划在1月5号过户，但现在买家愿意在12月31号之前过户，那么你就愿意将房子卖给他，因为这样你就不需要支付2023年的税款。然而，如果你的房子有大量增值或者折旧，那么你可能会选择在下一年进行过户。即使现在可以在12月份过户，你可能也会选择在1月份过户，愿意多付一年的税款。这样的话，你的增值税和相关税务，就不需要在2022年的税务报告中提交，而可以推迟到2023年的税务报告中去交。这可能对你有些利益。

这就是我在这一期能想到的，关于选择房产过户日期的一些因素和考虑。这些因素可能会对你选择的过户日期产生影响，但可能还有我没有考虑到或者忽略的因素。如果你在观看这个视频后，能想到其他可能影响过户，或者会影响到买家或卖家的因素，欢迎在下方留言分享。

好的，这就是今天的内容，谢谢你的观看，我希望我的分享对你有所帮助。