本期美国房地产焦点周报

纽约办公室价值的危机与挑战

纽约，全球最具影响力的城市之一，目前其办公室价值正面临着重大危机。最新的研究预测，到2029年，纽约办公室的价值将比原有价值下降44%，这个数字甚至比去年预估的28%还要高。

一个重要的原因在于，全球疫情的影响使得在家办公模式变得日益普遍，这也直接导致了纽约办公室价值的持续下降。据康拉德公司的数据显示，去年第四季度，纽约的办公室空置率达到了30年来的最低水平，低至78%。

更加令人担忧的是，尽管去年办公室出现了一定的回潮，但是到今年5月，办公室的使用率仅仅提升到了48%。纽约大学和哥伦比亚大学的研究团队也表示，在这种远程办公模式下，办公室价值的损失甚至可能持续到很长一段时间。

这显示出纽约办公室价值面临着巨大的挑战。而且，随着远程办公模式的持续发展，这一挑战可能会对纽约的房地产市场产生深远的影响。无疑，这是一场围绕纽约核心商业区域的价值问题的严峻考验。

佐治亚州的房地产新星：盖恩斯维尔的兴起

在美国，房地产市场一直是经济的重要支柱。近期，根据Bankrate的最新分析，佐治亚州的一个中型城市，盖恩斯维尔，已经荣登为最具吸引力和活跃的住房市场。位于亚特兰大周边，约75分钟车程的这个城市，主要吸引了许多因逃离高昂城市房价而寻找更实惠住房的租客。

考虑到经济和人口增长的角度，盖恩斯维尔的房地产市场极受欢迎。在一年的时间内，盖恩斯维尔的房屋价值增长了高达40%，超过了其他任何地方。同时，这个城市的工作机会和人口数量也增长了15%。Realtor.com的数据也显示，尽管房价有所上涨，但盖恩斯维尔的房价相比全国其他地区仍然具有一定的吸引力，其中值仅为43万美元，与全国中值相当。

然而，房屋供应紧张，价格飙升，以及今年春季抵押贷款利率的上涨都对销售额产生了一定的影响。经济学家彼得·布克瓦尔指出，高房价创造了一个“扭曲的房地产市场”，对买家和卖家都不利。

房地产市场变迁与把握机遇

2020年7月，房地产市场经历了重大变化，这对于投资者来说，无疑提供了一次前所未有的机会。在这次变革之前购买房产的人，成功避免了房价的飙升，同时由于低利率的存在，他们有可能积累了数十万的房产财富。然而，那些错过这一机会的人则面临着矛盾的局面，一方面租金持续侵蚀他们的首付款，另一方面房价上涨了30%，利率也在上升，可供选择的房源数量则在减少。

这样的变化造成了房地产市场的不均衡，一个明显的特点是可供选择的房屋数量变得极少。随着时间的推移，我们看到越来越多的千禧一代和Gen Z一代达到了他们应该购房的年纪，但是他们面临的问题是，市场上可供选择的房子越来越少，而且前景并不乐观。新房的数量并未明显增加，这让他们面临更大的挑战。

泽西县房产市场：火热与机遇

在最近的房地产市场研究中，泽西县的房屋销售情况备受关注。根据Realtor.com的最新分析，泽西县的房屋在全国1595个县中排名第37，受到了买家的热烈追捧，其售出速度也相当令人印象深刻。这个排名不仅揭示了该地区的房产市场的活跃程度，也为潜在买家提供了有价值的参考信息。

一份由NJ.com发布的报道更是进一步印证了泽西县房地产市场的繁荣。在这份报道中，泽西县弗兰克林镇的一处房屋在上市仅三天内就收到了超过42个报价，且这些报价均超过了预期价格。这一案例充分反映出泽西县房地产市场的火爆情况。

泽西县的房屋销售情况具有鲜明的特征，那就是买家热情高涨，房屋销售速度快。这不仅使该县的房地产市场表现出旺盛的生命力，同时也意味着投资者在这里有巨大的投资机遇。

美国南部房地产市场：需求热烈，价格与机遇并存

尽管面临抵押贷款利率大幅上涨和挂牌房源数量紧缺的双重压力，美国南部地区的房地产市场仍然受到买家的强烈需求。一份由银行率发布的报告显示，美国最热的五个房地产市场都位于南方各州。

今年以来，位于这一地区的加纳斯维尔市房地产经纪人丹尼·伯恩斯已出售15套房屋，令人惊讶的是，其中只有一套是首次投资者购买的。大多数买家，实际上，都是在购买他们的第二套或第三套房屋。这一现象表明，该地区的房地产市场不仅吸引了投资者，也深受自住买家的青睐。

根据Altos Research的数据，加纳斯维尔五月份售出的房屋中位数价格为520,345美元，而全美的中位数价格约为408,000美元。尽管如此，价格低于350,000美元的房屋仍然很受欢迎。伯恩斯表示，这些房屋往往会收到一到两份购买报价，表明市场需求旺盛。

Zillow报告：2023-2024年全美房地产市场展望

Zillow最新的房地产预测为我们揭示了2023年4月至2024年4月期间的房价走势。整体而言，预计全美各地的房价会上涨4.8%，而其中的37个地区，其房价涨幅甚至会超过7%。

这一预测结果让我们看到，房地产市场在经历了去年的低迷之后，终于开始走出低谷，向更加健康的状态发展。这无疑是一个令人鼓舞的消息，既体现了市场的恢复力，又预示着未来的发展趋势。

Zillow的经济学家Jeff Tucker也对此作出了进一步的解读。他指出，尽管2022年下半年的房地产市场表现比正常情况的冷清很多，但2023年，即使抵押贷款利率超过6%，仍有一些地区的房价持续上涨。这种现象反映了房地产市场的稳定性，表明市场不会因为短期的困难而停滞不前。

美国房地产市场动态：房价大跌与市场挑战

钻石经纪Redfin最新发布的报告揭示，全美房价上月录得十年来的最大跌幅，跌幅达近18000美元。此次大幅度的下降主要集中在加利福尼亚州的高端房产市场和新冠疫情繁荣期的城市，如爱达荷州的博伊西和德克萨斯州的奥斯汀，这些地区的房价跌幅最大，分别跌去了80000美元。而加州奥克兰的房价百分比跌幅最大，达到16.1%，跌去了174500美元。

在Redfin调查的90多个大都市中，有45个大都市出现了房价下跌。造成这一现象的主要原因是抵押贷款利率的波动。尽管抵押贷款利率已从疫情期间的历史低点回升，但仍然保持在6%以上。这一趋势使房屋买卖双方都受到影响，由于不愿接受高利率的贷款，他们宁愿保持观望，不愿买、不愿卖。这导致市场上的买房者有限，形成了恶性循环，使房价持续下跌。然而，因为买家和可供应的房源稀缺，仍然有一些地方出现了房价上涨的现象。

据美国全国房地产经纪协会的数据，4月份的存量房屋销售量同比下降了23.2%，新上架房源同比也下降了26.1%。可见，房价的下滑正在引发存量房屋销售量和新上架房源的减少，给全国房地产市场带来影响，也增加了买家面临的挑战。