5月26日美国房地产焦点日报

南加州房地产市场的波动与展望

南加州房地产市场在最近一年经历了一些显著变化。去年春季，由于买家的疲软需求，房地产销售量骤然下降，导致南加州六个郡的房价出现了长达十年的持续下跌。据估计，房价比去年春季的峰值下降了13%。然而，近几个月来，房价似乎又有所上升，这使得期待能购买到价格较低房产的首次购房者感到失望。

根据加州房地产协会的数据，到了今年四月份，南加州现有住宅的中位销售价格已经比上个月上升了2%，达到了78.5万美元，这也是连续第三个月价格持续上涨。抵押贷款公司Black Knight和房地产经纪公司Redfin的数据也显示，价格在上涨。

然而，Zillow网站的数据显示，四月份，六郡联合地区的典型价格仍在下降，但下降幅度已是自去年价格呈现负面后的最小值。实际上，现在市场上的买家比卖家更有意愿回归市场。抵押率从7%以上降到了6%左右，这也引发了一些买家的兴趣。有些买家认为，如果继续等待，抵押率可能不会再降太多了。

一些经纪人表示，他们观察到的主要是首次购房者的回归。然而，许多房主仍在等待，他们不愿将自己低于3%的抵押率换成6%的抵押率。总的来说，今年春季，期待购买低价房产的首次购房者并未能如愿，而抵押率的下降反而激发了一部分买家的购房兴趣。

2023年办公楼REIT投资形势分析

我们带大家探讨一下2023年S&P Composite 1500 Office REITs指数的动态。在今年，这一指数的跌幅达到了27%，这是自2009年7月22日以来的最低点。

在房地产投资信托（REIT）的诸多领域中，办公楼类占比仅为6%，这也是为什么更广泛的S&P Composite Equity REITs指数下跌幅度仅为5.2%，S&P 500 Real Estate行业指数的跌幅仅为4.5%的原因。

通过这些数据，我们可以清晰地看到，今年的REIT行业中，办公楼类投资的负面影响显著。这提示了一个重要的信息：与其他类型的REIT投资相比，投资者在考虑办公楼类投资时应保持警惕，以作出合理的投资决策。

美国房地产市场的挑战：高利率与供应短缺

根据最新的NAR指数，美国国内现有房屋的合同签订量持续维持在78的水平，暴露出房地产市场的问题。在今年4月份，待售房屋的销售活动出现了停滞现象，这主要是由于高利率和库存短缺对买家需求产生的持续影响。

显然，美国房地产市场正在遭受挑战。高利率和住房供应紧张已经使买房成本升高，同时也打击了买家的购房意愿。此外，尽管买房需求旺盛，但一些地区的房屋建设却未能加快，这进一步加剧了住房供应的紧张情况。

因此，房地产市场的走势受到了严重的影响。4月份待售房屋的销售活动停滞，NAR指数跌至近年来的最低水平78，充分揭示了市场的艰难形势。在面对高利率和住房供应紧张的现状，买家的购房意愿明显下降，一些地区的房屋建设进度仍未能提升。

疫情下的远程办公：办公楼市场变革与挑战

疫情的突然爆发推动了远程办公的普及，而这一现象无疑加剧了办公楼行业的萎缩，导致了空置率上升及房地产价值下降。一组研究人员曾评估远程办公对办公楼物业价值的影响，然而随着研究的深入，他们修正了原初的估计，指出情况可能比他们预想的更为严峻。

研究者在论文中提出，远程办公导致商业房地产办公楼部门的租金收入、入住率、租约续签率以及市场租金都出现了显著下降。此时，美联储正在大幅提高利率，对现金流产生了影响。更令人意外的发现是，质量较低的办公楼物业更容易受到这一趋势的冲击，更有可能变成所谓的“困境资产”。

研究者们对美国100多个办公市场的租约级数据进行了深入研究，数据显示，从2019年12月至2020年12月间，租金收入下降了18.51%，这个数字在疫情初期便已经显现出来。在这一时期，新签订的租约面积和租金也都呈现下降趋势。与此同时，一些主要市场的空置率创下历史新高，例如纽约市的办公空置率在今年第一季度已经超过20%。

研究还发现，公司的远程办公政策与实际租赁办公空间的减少之间存在直接关联。研究者们指出，远程办公正在大大改变商业办公楼房地产的短期和中期价值，但这种影响并非在全国范围内或每个物业上都一致。