想在Atlanta买房？那你一定要看懂亚特兰大房产趋势分析！

🌼菊子在此，向所有关注房产的朋友们打个招呼👋：大家好！在这一期中，我想和大家分享一下亚特兰大当前的房地产市场情况🏘️。我会从实际的房产成交数据和我自己的观察来解读这个市场。总体来说，我对亚特兰大的房地产市场充满信心✨。

首先，让我们来看一下乔治亚州的房地产数据📊。乔治亚州和其他州，如加州和纽约，存在一些差异。亚特兰大，作为乔治亚州最大的城市，几乎占据了该州75%的人口、GDP以及产业结构🌆。换句话说，无论从哪个角度看，亚特兰大都是乔治亚州的重心。因此，我通过中介网站上的房地产成交数据，为大家展现亚特兰大的房地产市场。

接下来，我们来看一下过去五年乔治亚州的房源销售数据🔍。在最近的一个访谈中，我分享了一些相关图表，但由于PPT位置的问题，最后几个月的数据没有展示得很好。今天，我会确保大家能看到完整的曲线📈。

我们首先看到的是乔治亚州在售房源的要价。要特别说明的是，乔治亚州的房源数据实际上就是亚特兰大的数据。

从2018年1月份开始，房价由大约22万美元逐步上涨。到了2020年的三月份，疫情开始时，房价大约平均每年增长7%，这是一个非常健康的涨幅，因为通常情况下，房价的年平均涨幅为5%左右📈。然而，从2020年的三四月份开始，到2022年的四月份，房价猛涨，年增幅达到了20%以上。

在疫情开始时，房价从27万美元涨到了2022年四月份的40万美元，几乎翻了一番。然后在2022年4月份，房价开始下降。这个时间点，美联储开始提高利率，房贷的利率也开始上涨📉。从最高峰的40万美元，房价已经降到了现在的35万美元，大概降幅为12%。

📝🏡接下来我们将要讨论新上市的房源的一些重要因素。房屋价格的决定往往是由供需决定的。我们始终关心的是房屋市场的各种指标，比如：上市房源的数量、在售房源的数量、成交量以及购买需求。因为这些指标以及由此得出的供需数据直接影响着房价。📊

以乔治亚州为例，从2018年到2022年，新上市的房源在正常情况下，并没有太大的变化。但是在2022年的下半年，上市的房源数量开始减少。📉

有时我们会看到利率在上涨，而房价在下降，这可能让人担忧市场是否会崩盘。😰但崩盘往往由多种因素决定，其中一个主要的因素是市场上的房源一下子增多，尤其是那些来自银行的或者是不良资产。这种情况下，房价可能就会受到影响。🏦

但我们也要注意到，从2022年四月开始，房价下降的同时，上市的房源数量也在减少。这种情况下，我们可以稍微安心一点，因为虽然房价在下降，但出售的房源在减少，说明房地产市场并没有出现大的问题。😌

下面我们看一下在售的房源，也就是那些已经上市但还未卖出的房子。这部分数据在2020年3月的疫情之前显示，乔治亚州和泉州的在售房源供应量大概在两万到三万之间，这大概足够两个半月到三个半月的销售。📅

这是一个非常健康的水平。一般来说，一个城市的在售房源如果能够满足三到六个月的销售需求，那么这个市场就可以被认为是健康的。因此，乔治亚州和泉州的房地产市场在这个层面上是非常健康的。💪🏽

疫情席卷而来时，整个房屋供应量从两万块钱直线下降，减少到一万套。在售的房源急剧减少了50%。供应量减少，需求可能没有变化或者可能增加。这就是为什么疫情之后这两年房价猛涨的原因之一 😱。

房价猛涨是因为没有房子可买。当时有钱也买不到房子。但是等到2022年4月份之后，房价也开始上涨，利率也上涨了。这时大家又面临另一个问题，之前是有钱买不到房，之后是买不起房。从去年四月份到现在，这种情况一直存在，买不起房。所以与之前的趋势差不多，当利率上涨时，在售房源的数量就减少了。你会发现在售房源的数量减少到大约只有15000套。

供应量的减少可能持续了一两个月。当你看到这一情况时，可能会感到放心。你可能会说，即使利率上涨，房子也卖不动，但也没关系，因为市场上的供应量一直在下降。因此，你不需要过于担心房价的走势 😌。

这是关于乔治亚州的情况，在过去五年中，每个月的成交过户数量有所变化。2018年1月份大约有五千多套房屋成交过户，之后随着一年中的淡旺季的变化，数量会有所增减，大致保持在相似水平。然而，自疫情开始以来，从2020年1月份到2022年4月份，成交过户的数量有所增加。增加的数量并不多，大约是之前的最低水平的五千五六千套左右。在疫情期间，每个月多成交过户的房源大约增加了一千多套。通过这些数据，你就能够有个大致概念。

乔治亚州疫情之后供应量急剧减少，原本是两个半月到三个半月的供应量，在疫情期间变为一个月到两个月的供应量。供应量减少，但是成交过户的数量却在增加。通过这些数据，你就能够明白为什么房价涨得那么厉害了。如果有更多人想购买房屋或进行成交，但市场上可销售的房源

🏠📉如果你关注房地产市场，你可能已经注意到了一些令人担忧的趋势。在我们的房产市场中，供需是关键，但是现在供应量在下降。🤔更令人担忧的是，虽然市场上还有房源，但成交量正在直线下降。从过去的每月5000多套，现在已经降至4000套以下。📊

🔎为了更全面地了解这个情况，让我们看一下乔治亚州在过去五年签订的合同数量。和过户的数量相比，签订合同的数量是一个更敏感的指标，因为它比过户提前两到三个月。📑

📈我们通过图表看到，签订合同的趋势和过户的趋势基本一致。因为95%的签订合同最终都过户，所以这两个图表应该是完全一致的。但是，签订合同的图表提前了两到三个月，我们在这个图表上看到了一个在过户图表上没有的趋势。📉从2022年11月份开始，过户的数量开始断崖式下降，但在同一时间，签订合同的数量却开始上升。🔄

🏦什么导致了这种情况呢？原来是房贷利率的调整。2022年4月份开始，房贷利率开始大幅上涨，直至11月份，然后开始下调。这个签订合同的数量的走势完全是跟房贷利率的走势一致。💹

🧐所以，如果你想了解亚特兰大的房地产市场，只需要关注一个数据：30年固定的房贷利率。利率的变化会直接影响房价的走势：利率上涨，房价就会下跌；利率保持稳定或下跌，房价就有可能上涨。📈📉

💰但是，如果贷款利率过高，有些人可能就买不起房子，或者投资收益率达不到预期，这也会影响购房决定。💔现在的市场供应和需求都很健康，唯一的问题就是贷款利率太高。📊🏦如果能合理调整贷款利率，我们的房地产市场将会更健康。😊💪

🏡亚特兰大的房地产市场是一个有趣的案例来观察贷款利率如何影响房价走势。这个数据告诉我们一切。📊

🏦贷款利率是由美联储决定的，而美联储的利率近期一直在缓慢上升。然而，贷款银行并未与美联储同步，他们的贷款利率已经开始下降，这使得我对亚特兰大的房地产市场充满信心。💪💲

👥另一项值得关注的数据是看房的人数，这个数据非常敏感，因为它反映了房子从上市到签订合同期间的变化。在疫情之前，每个上市的房子会有大约四到六个人来看房，这是一个健康的水平。👀🏠

😷然而，在疫情开始时，看房的速度急剧增加，有时会有14个人去看房。这反映出疫情期间大家对购房的热情，同时也解释了为什么房价会涨得那么厉害。在如此高的竞争压力下，买家必须全力以赴才能买到房子。💸🔥

📅然后，到了2022年4月份，看房的人数开始上升，到五月份到八月份达到顶峰，然后就开始下降。本来这是一个正常的趋势，然而，因为美联储贷款利率的人为操纵，这个自然规律被打破了。看房人数的变化从2022年二月份就开始下降，一直下降到大约十月份或十一月份。📉🔮

🏠📈最近，我们发现看房的人数明显升高。这个趋势比签订合同更敏感，有些人可能会因为某种信息或传言而做出决定，比如说停止看房。比如美联储提升利率，这会导致房贷利率上升。📊💹

许多人会因此担忧，房产市场可能会因为房贷利率的提升而崩溃，他们不想在市场高点时购入房产，于是选择暂时等待。🚫🏦

因此，看房人数的增减往往被视为市场趋势的敏感指标。它可能会在签订合同之前一两个月就开始变动。此外，签订合同也比过户更敏感的一个指标。📝🔍

目前，过户曲线看起来让人有些悲观，因为它一直在下滑。但是，从去年十一月份开始，签订合同的数量已经开始回暖，看房人数也有了明显的上升趋势。这个趋势表明房市正在回暖，但这个回暖是否持续，就要看美联储是否会继续提高利率。📉📈💰

在一些情况下，房价的健康增长和美联储的政策有关。例如，亚特兰大的房地产市场，虽然有些人认为有泡沫，但大家都接受了房价从25万上涨到50万的事实。然而，现在利率也在上升，房价也在上升，这就造成了一些原本有能力购房的人买不起房。🏙️🚀

如果美联储想要帮助这些人，他们可能会人为的压低房价。可能他们会说，过去三年房价上涨过快，原本应该上涨30%，结果上涨了100%。如果能把这部分水分挤出来，就有更多的人能够买得起房，过上安居乐业的生活。🏦💭🏘️

美联储可能会说，尽管现在是一个健康的市场，供应并不大，大家也接受这个价钱，但我将继续提高利率。如果美联储真的这样做，那么亚特兰大的房地产市场会如何变化，我不敢妄言。只是一般来说，利率一旦上涨，房价和房产市场趋势就可能会走下坡路。📉🏠

一方面，利率的提升会增加购房者的负担，对于有购房需求但经济实力一般的人来说，高利率会使他们难以承受。因此，他们可能会选择暂缓购房，这将直接影响到房产市场的需求。📊💔

另一方面，利率的提升也会影响到投资者的决策。高利率意味着投资房产的成本增加，投资者可能会转向其他投资领域，这也会减少房产市场的需求。🏦🔄

📈🏡只要美联储手下留情，他看的差不多了，利率涨得并不那么厉害，就像现在可能是缓慢的涨，每隔一段时间0.25%这样的增幅。😊这样的话，亚特兰大的房地产市场应该不会有太大的波动。

🔄🏗当前，基本上我们看到的是一个慢慢复苏的趋势。看看现有的房源供应量，疫情之前的供应量大约是两个半月到三个半月，疫情之后供应量从两个半月降到了一个月多一点。📉这种情况一直持续到2022年4月份，房价在涨，人们纷纷抢购，大家都想买房，但是可供选择的房源并不多，只有大约一个多月的供应。

⏫📆但是从2022年4月份开始，供应一下子就到了顶峰，但是顶峰的供应量也只有两个半月，还没有达到疫情前的水平。然后供应开始下降，因为大家发现实际上很多在疫情前卖房的人是因为房价涨得太高了，本来可卖可不卖的都放上去卖了。🏷但是当发现房子卖不动，房价也在下降，那些原本可以选择是否出售的人就选择不卖了。于是，市场上的房源数量一下子就减少了。

⏰🏠到了2023年1月和2月，我们看到的数据显示，现有的房源供应量够消化两个月多一点，这个供应量是非常健康且较低的。👀所以你要看这个数据的话，就会知道亚特兰大的房地产市场不会有大问题。有些人可能会担心房价断崖式下跌，认为马上就要崩盘，抄底的机会就要来了。

📉📊但是，你看这个趋势，这种供应在亚特兰大可能还不太容易发生。这是全乔治亚州中介网站上的数据，是最准确、最全面的实际发生的房地产数据。🔍从这些数据我们可以看出，亚特兰大的房地产市场是稳健的。

🏛️💼美联储的政策也会影响房地产市场，但是，基本上，即使美联储开始调整政策，可能也只是在2023年或者等到2024年之后。🕰️🏦 只要是美联储不过度干预，亚特兰大的房地产市场应该能够维持稳定。🏘️👍

在自然发展的轨道上，他并没有遇到太大的问题，这是可以从数据中看出的。😌

让我分享一下我对一个朋友的情况的分析。他是一个建筑商，专注于房屋建设。在疫情之前，也就是2020年3月份之前，他每个月可以签约大约四十套房产。然而，当疫情来临时，他的生意反而更好了，每月可以签约五十到六十套房产。😲这种情况持续到2022年4月份。

然而，从四月份开始，他签约的房产数量开始大幅度下降，到十月份和十一月份时，每月只有十套，生意惨淡无比。😔 但是从十一月份和十二月份开始，情况开始回暖，虽然上下波动，但总体趋势是向好的。这种震荡式回升的现象持续到一月份，他的生意终于恢复正常。😅 

到了一月份，他签约的房产数量恢复到每月四十套，也就是疫情之前的水平。而二月份，虽然现在是2月8号，数据还不全，但预计会与一月份的水平持平。这一公司的情况，从他的数据来看，疫情之前每月销售四十套，疫情期间每月销售五十套，现在又回到了四十套，与疫情前的水平基本相同。😏 

此外，我也在关注房地产租赁市场。👀 我关注的一个楼盘位于 Lawrence，上周我去时，整个小区的房子都已经建好了，但还未完工。那时，我可以选择的有二十多套，我特别关注的是那些售价在320,000到330,000之间的小户型。然而，这周再去时，所有的小户型都已售出，总共只剩下15套。在这七天内，他大约卖出了六套房子。😮 

这就是我对乔治亚州的房地产销售数据和我亲眼所见的一些分析。我之所以分享这个，是因为我有很多朋友都非常关心，他们都想问我现在是否适合进入房地产市场，现在的利率是否适合进入，现在进入是否有危险等问题。🤔

在亚特兰大，新建房产的购买环境目前非常稳定。🏗️👍如果你考虑购买新建房，并且开发商同意给你保4%的利率，那就更没有问题了。📑💰即使你去做普通的三十年固定贷款，利率高于4%或5%，开发商还会给你补偿，也就是credit。🏦🔄这种条款通常会保持两年，所以你不用担心房地产市场的影响，因为所有的影响都是由贷款利率影响的。📊🔒

在这两年内，你一定能找到一个低点重新贷款，把贷款利率降下来。所以，如果是这种情况，你可以考虑购买。💡🛒另外一种情况是，如果你能跟开发商或市场上的房源谈到一个好价格，比如现在能谈下来10%甚至20%，那你也可以考虑进场。🗣️💼

我个人看好亚特兰大的房地产市场，尤其是五十万以下的中低端房源。👁️🎯为什么呢？主要有两个原因：首先，中低端的房源有很大的需求，这主要来自于刚需自住的人，这群人主要是千禧一代或更年轻的人，他们通常购买不起五十万以上的豪宅，他们的目标是五十万以下的，主要是三四十万的房子。👨‍👩‍👧‍👦🏡

其次，全世界都在看亚特兰大的房地产市场，包括加州、纽约等地的人。🌍🔭这是因为在其他地方，房价已经涨得太贵，而亚特兰大相对来说，是一个良好的投资地方。投资者都在等待，只要房价稍微下跌，他们就会立刻进场。💰🏃

因为有这两大类强大的需求，我认为亚特兰大的五十万以下的中低端房源不会有问题，至于高端的，我就不太了解了。😅🤷

这就是我今天想跟大家分享的，希望我的分享能对你有所帮助。🍊🚀