菊子说房产：怎么在房产涨跌市场中稳稳赚钱
在房产投资领域，市场形势复杂多变，投资者需精准把握趋势，制定合理策略。本期菊子老师为大家详细剖析房产投资建议，助力投资者在房产市场中找准方向。
房产投资主要存在房价上涨和下跌两种趋势。当房价上涨，即趋势向好时，投资收益主要来源于现金流与房产增值，此时应重点关注增值。原因在于，普通投资者买房多依赖贷款，以75%贷款比例为例，只要房产能以房养房，即房租可覆盖房贷及相关费用，那么房产增值1%，对投资者25%的本金而言，收益就相当于增加4%，贷款杠杆能极大放大收益。
而当房价下降，市场趋势不佳时，投资者则应着重关注现金流。在高通涨、投资渠道有限的当下，强现金流的房地产投资产品备受青睐。若投资产品能提供远超银行存款利息的现金流，如贷款利率6%，投资现金流却能达到10% – 20%，即便在房地产市场黑暗时期，也会因供不应求而实现增值。例如，原本30万价格能带来15%现金流的房产，随着需求增加价格涨至45万，虽现金流降至7.5%，但仍吸引众多投资者。
房价涨跌数据虽直观，但实际上，若投资者不进行房产买卖，其对投资收益影响不大。实现房地产财富增长的有效方式之一是光进不出，长期持有房产。在房产增值且贷款利率合适时，通过重新贷款套现获取资金，既能节省增值税和折旧税，又能避免买卖产生的高额中介费。同时，投资者可利用1031条款，将状况不佳的房产置换成优质房产，优化房产配置。
此外，进场时间对投资收益影响显著。如2012年在亚特兰大以4 – 6万购入独栋房子的投资者，如今房产价值已超30万，收益颇丰；而2008年进场以25万购房的投资者，直到2018年房价才回到原值。为对冲进场时间不利的影响，投资者可选择早投资或长期持有房产。
对于风险承受能力较低的投资者，可选择不使用贷款进行房产投资，虽收益增长速度可能较慢，但能有效降低风险。这类投资者若热爱房地产，可通过亲力亲为，深入了解市场，控制成本。同时，坚持买在家边，做熟不做生，可降低投资风险。另外，投资者还可给自己定一个较窄的赛道，如专注于学生公寓、sex 8、小retail或仓库等特定类型房产投资，通过1031条款置换资产，积累经验，打造专业团队，实现开源节流，进一步降低风险。
菊子老师目前正在做精品酒店项目，该项目具有超强现金流且省心，背后有专业团队负责选地、与政府打交道、开发、建房、运营及自媒体营销等环节。若投资者手中有收益不佳的房产想进行1031置换，或是平时做房产相关业务如今闲下来，亦或是因夫妻收入高想通过房产投资做加速折旧抵税，都可通过扫菊子老师工作微信联系，共同探索房产投资新机遇。
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