美国房地产税

有栋房子现在是我的了，我是拥有永久产权的房主。我非常高兴，毕竟在美国购买房子，房产就是我的。不过，这并不意味着我就不再有任何负担。作为房产的拥有者，我必须要交纳地产税，这是由政府收取的。地产税的比例通常从0.5%到3%，有的地方甚至可能高达4%，不过平均来说，地产税的比例通常在1%到1.5%之间。

我一直在考虑进行房地产投资。作为一个刚刚来到美国的外国人，我对这里的房地产市场并不熟悉。我曾经注意到，在加州，房价非常高。这让我开始在全美国范围内寻找那些租售比较高、房产增值潜力大的地方进行投资。然而，我很快意识到，我在选购投资地点时，还必须要关注当地的地税和收入税是多少。

地税是持有房产的一项重要开支，甚至可以说是最大的开支部分。举个例子，如果我买了一套价值四十万的房子，如果地税是3%，那么我一年的地税就是一万二，平均每个月就是一千块。如果我每个月的租金收入只有两千块，那么一半的收入就被地税给吞噬了。但是，如果在地税较低的地方，比如地税只有0.5%，那么同样一套四十万的房子，一年的地税只有两千块，平均每个月的地税只有一百八十块，这对我来说无疑是个巨大的利好。

因此，如果你打算进行房地产投资，一定要先查清楚目标投资地的地税情况，尽量避免选择那些地税高的地方进行投资。否则，你可能会面临房租收不回来，或者需要进行大额维修时资金短缺等问题。所以，我建议大家要避开那些地税高的地方进行投资。

另外，每个州的收入税也是不同的，这是另一项需要考虑的因素。我曾听人说，亚特兰大的地税很低，只有0.96%，这听起来确实很吸引人。但事实上，地税的具体数额是由房子所在地的区政府和村政府决定的。如果你的房子位于大城市，比如亚特兰大市中心，那你可能需要交纳的地税会更高，因为你既需要向亚特兰大市政府交纳地税，又需要向你所在的county交纳地税。如果这两个地税合并计算，地税可能会高达房价的2.3%。但是在郊区的一些地方，只需要向区政府交纳地税，甚至有的地方连村政府都没有，那么地税可能就只有0.9%。所以，如果你打算在亚特兰大购买房产，你需要预计到，你可能需要交纳的地税可能会高达2.3%。

在这个大的州里，每个区域的房地产税不同，这就意味着我在买房时，必须对我意向购买的地方进行深入研究。我要了解这个区域的地税是多少，这看起来可能有点困难，但实际上并不复杂。

你可能会问，”我怎么知道地税是多少呢?”很简单，只需要在购房时咨询你的房地产经纪人。你可以说：“我对这个房子很感兴趣，你能不能把这个房子去年的税务信息和现在的地税通知发给我看看？”通过这样做，你就能够获取所有你需要的信息。

我们在美国和中国的情况不同，在美国，几乎所有的信息都是公开的。只是你刚来这里，可能不知道去哪里找这些信息。想知道这个房子是谁的名下，这个房子是多少钱买的，这个房子现在的税是多少，这个房子之前有没有遇到过什么问题，所有这些信息都是公开的。

例如，我去年买了一栋房子。我将这个房子的地税单子打印出来查看。这个房子我在去年七月份以73万的价格卖出，但实际上在我卖房前，我房子的地税评估价是46万，因为我最初是以18万的价格购买的，然后每年以一定的比率增加。在我住了很多年后，最后一次评估的价格是46万5千。如果你的房子最近没有交易过，地税局就会按照这个价格评估，而不会突然按照市场价涨价。

另一方面，如果房价涨得快，地税局也不愿意立即按照市场价来调整你的房产税，他们更愿意按照一个较低的利率慢慢涨。同样，如果房价下跌，他们也不愿意立即调低你的房产税。因为如果他们这样做，他们的税收收入会立即减少。

但如果你发现你所在的地方的房价下跌了，那么你必须保留一些销售记录。然后等到第二年的时候，你需要带着这些记录，告诉他们你的房子应该按照更低的价格来评估。他们会按照这个新的价格来调整你的地税。但是，你需要提供的销售记录必须是上一年的销售记录。

在正常情况下，一栋房子的评估价将会在交易完成的当年或者次年调整。我有一次体验，去年七月我卖掉了一栋房子，评估价立刻从46万调到了73万。在过户的时候，我们按照2022年的地税来清算，多退少补。实际上，我给了他们少了一些地税，因为我是按照2022年的地税标准去补交的。地税每年在11月15号交，而我在7月份过户，因此需要补交2022年1月到7月14日的地税。

但是在他们11月15号交税的时候，他们的地税已经按照73万的评估价来调整，所以他们的地税金额提高了。总的来说，73万的房子要交73,000多元的地税，大概就是1%左右的税率。但是这个地税里头，它分几大类。区政府的地税占了2328元，这是实实在在的地税，用来维持区政府的运营。地税里还有一大部分，5953元，是用来支持学校的。如果你有很多孩子在这里读书，这部分税收你可以说是“赚”回来了。但是如果你没有孩子，或者你是退休人士，那么你可能会觉得这部分税收是“亏”了。还有一部分地税是用来支付雨水排水费用和垃圾处理费的。

在美国，你会发现，如果你住的地方人口多，房屋密度大，那么地税收入也会多，这样的区政府财政状况可能会更好。反之，如果房屋少，人口稀少，那么区政府可能财政拮据。像我们乔治亚州的一些地方，区政府的办公地点甚至可能比一般家庭的房子还要破旧。

这就是地税的组成部分和影响因素。我要说的是，尽管地税中有很大一部分是用于学校，但是政府还是有一些补救措施的。例如，有些地方规定，如果你年满62岁或65岁，你可以申请减免学校地税。但是，你需要主动去填写申请表格，否则他们不会主动为你减免。此外，如果你的房子是自住的，你也可以申请所谓的”homestead exemption”，尽管减免的金额不多，但也是一笔可观的节省。如果你是退伍军人或者残疾人，你也可以享受一些税收优惠。总的来说，你需要主动去了解和申请这些减免政策，大部分的信息都可以在你所在区政府的税务局网站上找到。